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«Yo digo que este edificio se va a caer». Diana Gómez.

 

El que ha sido considerado el rascacielos más alto de Colombia inició su construcción en 2011 y debió ser entregado en su totalidad en 2017. El proyecto se lanzó en 2009 bajo la modalidad de Crowdfunding –también conocido como micromecenazgoque es una estrategia de obtención de fondos en línea para financiar un proyecto mediante aportes de un elevado número de inversionistas. En el caso del BD Bacatá fueron 4.200 inversionistas que aportaron US$ 20 millones, que adquirieron derechos fiduciarios -FiDis- para recibir utilidades a la entrega del proyecto.

En los proyectos que se desarrollan mediante Derechos Fiduciarios, se permite que personas naturales participen de proyectos inmobiliarios por lo que se convierten en propietarios de una porción de la obra. La inversión se desarrolla bajo los supuestos siguientes:

  • Sobre planos. 
  • Se pacta una cuota inicial y cuotas periódicas hasta alcanzar el valor pactado en el contrato de fiducia bajo la figura jurídica de fideicomiso. 
  • La empresa promotora se encarga de gestionar permisos y licencias necesarias para la construcción de la obra. 
  • Se crea una fiducia inmobiliaria en la cual, entre otros aspectos, se determina el valor total de la construcción, define el número de propietarios-inversionistas y su participación. 
  • Al tiempo se gestiona la creación de un patrimonio autónomo el cual será administrado por una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera -ente regulador-, la cual rechaza o aprueba la conformación. 
  • Si se aprueba, los inversionistas entregan los recursos económicos al fideicomiso. 
  • El dinero captado se usará exclusivamente en el desarrollo del proyecto inmobiliario acordado en el contrato. 
  • Las utilidades se distribuyen, en algunos casos a la culminación de la construcción, pero en otros, -como el DB Bacatá- cuando la obra tiene la finalidad de prestar servicios permanentes -hoteles, centros comerciales, etc.-, las utilidades se reciben de acuerdo al comportamiento comercial –si están ocupados o no- y al avaluó comercial. 
  • La promotora es la responsable de la ejecución del proyecto.

 

La Situación del BD Bacatá

El proyecto BD Bacatá concebido para usos de vivienda, oficinas, hotel, centro comercial y parqueadero, abarca un área de 115.000 m2 y 6.500 m2 de área comercial, en la que se erige una megaconstrucción de 216 metros de altura que alberga 117 oficinas, 405 apartamentos, 700 plazas de parqueadero y un Centro Comercial. Para los inversionistas y el sector de la construcción y del urbanismo de la capital, este proyecto creó grandes expectativas por las dimensiones del mismo y el impacto que se esperaba causaría en el desarrollo de la ciudad.

El contrato inicial para la administración de los recursos y la ejecución del proyecto se suscribió entre BD Promotores -una empresa española-, la constructora Prabyc Ingenieros y Acción Fiduciaria. No obstante las expectativas creadas y la constitución del Patrimonio Autónomo -aprobado por la superfinanciera-, la línea de tiempo del ciclo del proyecto y quejas presentadas por algunos de los propietarios o inversionistas, indican que la situación no se muestra nada esperanzadora en relación con la culminación exitosa del mismo, y la estabilidad de la estructura construida, por problemas tanto de gestión como constructivos -presuntos- del proyecto.

Fuente: larepublica.co

 

Problemas de Gestión del Proyecto

El proyecto BD Bacatá viene adoleciendo de líos por demoras en la entrega de obras, de incumplimiento a los inversionistas y de escándalos por la hoy ya evidente quiebra de la empresa promotora. Pese a que en 2016 se hizo entrega de algunas oficinas y apartamentos -como lo muestra la línea de tiempo en la anterior ilustración- el proyecto no se culminó totalmente y no se hizo la entrega en su totalidad en el año 2017 como estaba programado, como que tampoco los inversionistas han recibido sus utilidades en el momento esperado o previsto.

Según Pérez (2018) en el 2018 la Superintendencia de Sociedades admitió a BD Promotores en proceso de reorganización empresarial por solicitud de la misma, pese a que previamente la Delegatura Para la Vigilancia, Inspección y Control de la misma, le había formulado requerimientos respecto de los pasivos de la sociedad. Al momento de la solicitud de reorganización el pasivo total de la sociedad ascendía a $133.195 millones, de los cuales el 55,45% correspondían a obligaciones incumplidas por más de 90 días, $14.098 millones a pagos pendientes de la retención en la fuente, y $135 millones por concepto de retención de ICA (Pérez Díaz, 2018).

Las razones por las que BD Promotores se declaró en insolvencia que lo condujo a solicitar la reorganización fueron endeudamiento financiero para adecuación y mobiliario del Hotel Augusta, gastos de personal improductivo, aumento de la tasa de cambio, sobrecostos por demora en la construcción, y reducción de las ventas y en consecuencia de los ingresos.

Y a falta de dos, tres, también se le suma el embargo a su nombre emblemático -marca- en la Superintendencia de Industria y Comercio, debido a la demanda que interpusieron los acreedores por $4.000 millones que les adeuda la promotora por concepto de acabados y arrendamientos, y otra por $700 millones, interpuestas por quienes habían prestado servicios a la empresa.

Las demandas fueron admitidas y al pretender hacer efectivos los decretos de embargo de las cuentas se encontró que no tenían fondos en ninguna de las registradas en establecimientos bancarios, lo que finalmente obligó al embargo de la marca bajo la figura de «Embargo de Bienes Innominados», significando que la nominación no se puede negociar ni vender y si los dueños se rehúsan cumplir con las obligaciones en los estrados, la marca será secuestrada, los peritos avaluadores le pondrán un precio y luego se rematará.

Después de que la Constructora Prabyc se escindiera del proyecto y con los acuerdos por reorganización se logró establecer una nueva fecha de entrega para el 2020, pero la pandemia hizo que se paralizara la continuación del proceso constructivo. Pero después de meses de negociación la Constructora Total anuncio la compra de la Torres Sur del Proyecto el pasado año y aún a 2022 el proyecto continuaba en fase de acabados sin que a la fecha se haya inaugurado.

Fuente: Facebook y Getty

 

Problemas Constructivos del Proyecto

Según la Redacción de El Espectador (2022), la construcción presenta múltiples fallas en los ascensores, la estructura, registra constantes cortes de luz y de otros servicios (Redacción El Espectador, 2022).

El mismo diario digital reporta que recientemente en redes sociales se hizo viral una publicación de una ciudadana que habita la Torre BD Bacatá en la que denunciaba las pésimas condiciones de la edificación. Diana Gómez, la usuaria que hizo la publicación lanzó la arenga «Si algún día tiene la oportunidad de irse a vivir al edificio Bacatá de Bogotá, piérdanla, huyan, no se dejen estafar». Agrega la misma usuaria que hay cuatro ascensores de los cuales a veces solo sirven dos, y estos se dañan cada dos días y en ocasiones se descuelgan, a tal punto que ya sabe en cuales pisos para.

Un asunto grave es que los ascensores que usan los habitantes de la de Torre BD Bacatá no cuentan con la acreditación del Organismo Nacional de Acreditación (ONAC), entidad encargada de avalar los elevadores en el país.

Según la misma, en declaraciones dadas a Red+ Noticias en varias partes del edificio están apareciendo grietas que vienen acompañadas de fuertes sonidos, situación que le hace pensar que el edificio está en riesgo de colapsar. Y agregó que «Hace pocos días yo tuve un problema aquí en el techo, sonó como si algo se hubiera caído durísimo y el techo se agrietó. No soy ingeniera, pero me parece que no es normal que un techo se agriete de la nada».

La pesadilla de vivir en el BD Bacatá, el edificio más alto de Bogotá | Red+
Fuente: YouTube

De otro lado un youtuber (2022) señala que esta misma usuaria -arrendataria- hizo el vaticinio «Yo digo que este edificio se va a caer», y agrega que ella ha pegado en diversos lugares de la copropiedad carteles con este mensaje a manera de protesta, pero la administración los retira de inmediato. Agrega que hay piratería de energía en el mismo edificio y la luz se va hasta 10 veces al día lo que implica quedarse también sin agua en tanto que ésta se surte a las viviendas por bombeo eléctrico. La misma ha expresado que quiere abandonar el lugar pero que las cláusulas del contrato se lo impiden (Conduciendo por Bogotá, 2022).

TORRES BD BACATÁ EN RIESGO DE CAER, según habitante del lugar / At risk tallest towers in Colombia
Fuente: YouTube

Y finalmente ante este panorama cabe entonces preguntarse ¿Qué hizo la administración Distrital para otorgar los permisos de construcción y que ha hecho respecto de su función de control a la intervención de la Curaduría Urbana respectiva? ¿Cuáles fueron los elementos y criterios con los que la Curaduría Urbana del caso otorgó la Licencia de Construcción? ¿Qué responsabilidad les cabe a las dos instancias? Este es un tema para un próximo artículo.

Lo cierto es que Araujo (2012) registró que el 29 de mayo de 2012 en un debate del Concejo Distrital se abordó el tema de las licencias, permisos y plusvalía del Proyecto Complejo BD Bacatá en el que la empresa promotora entregó la documentación respectiva de cuyo análisis y discusión los concejales concluyeron que todo estaba en regla y se ajustaba a las normas. En la misma nota periodística también se reseña que la empresa aseguró que el proyecto se acoge rigurosamente a las exigencias normativas estipuladas por el Decreto Distrital 492 de 2007 (Araujo, 2012).

Según RCN Radio (2012) en el mismo debate el Concejal Julio Cesar Acosta denunció un posible detrimento patrimonial para el Distrito de cerca de 20 mil millones por concepto de plusvalía al igual que fallas en la planeación del proyecto, mientras que el Presidente del Cabildo Darío Fernando Cepeda denuncio que el proyecto adolece de soluciones para la movilidad vehicular y peatonal del sector, a la vez que lo calificó como «una nueva pirámide en donde los bogotanos y colombianos están invirtiendo en esta fiducia, sin saber si tiene las licencias y sin saber si va a prosperar este proyecto en Bogotá» (RCN Radio, 2012).

Fuente: caracol.com.co

En fin, el proyecto de un complejo urbanístico que generó muchas expectativas para la ciudad y los inversionistas que se materializa en el primer rascacielos de Colombia, terminó siendo lo que para muchos es un fraude dándole parcialmente la razón al Presidente del Concejo Distrital del momento, y para quienes habitan en los apartamentos, todo un espacio que pocas garantías de habitabilidad ofrece, con el agravante de que en la percepción de algunos de ellos la edificación amenaza ruina constructiva.

Fuente: caracol.com.co

 


Referencias

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