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La situación con la que inicia el 2024 el sector de la construcción se caracteriza por una discusión entre el gremio y el Gobierno Nacional que fundamentalmente se centra en la vivienda de interés social dejando al margen el tratamiento de la vivienda No Vis. Respecto de esta última, el pasado 25 de enero de 2024 uno de los panelista de Blu Radio, increpó al Gerente de Camacol Guillermo Herrera solicitándole una explicación al hecho de que en localidades como la de Chapinero se están vendiendo apartamenticos que escasamente alcanzan los 30 m² a 300 millones de pesos y en Engativá apartamentos de 60 m² por más de 600 millones de pesos, lo que prácticamente hace imposible que la clase media adquiera una vivienda No Vis, a lo que el representante gremial respondió que eso era otro asunto.

Así que la discusión está centrada en torno a la vivienda social como el factor determinante de la crisis del sector. Y una vez más con cifras en mano el presidente de CAMACOL cuestiona la gestión del Minvivienda y la Política de Vivienda del actual Gobierno Nacional.

 

El problema planteado por CAMACOL

El balance que presentó Herrera en los primeros días de este año publicado por el portal Camacol.com (2023) indica que entre enero y noviembre de 2023 las ventas de vivienda de interés social (VIS) se redujeron en un 50,9% que en términos absolutos representaron 103 mil viviendas Vis y No Vis que dejaron de venderse durante el 2023, que según datos de Davivienda para el caso de las primeras implicó una reducción del -65% y para las segundas de -33,9%, respecto del año anterior. Agrega el informe que la caída representó una pérdida de inversión de los hogares en vivienda cercana a los $19 billones.

De otra parte, Herrera anotó que el impacto también se refleja en la contracción de la iniciación de nuevos proyectos que en el 2023 cayeron en un 30,1% en el segmento Vis y del 22% en el segmento No Vis, representando 49.906 unidades menos que en el 2022, lo que se reflejará en menos m² ofertados y en una reducción de la mano de obra para el 2024.

Por lo que respecta a los desistimientos anotó que en los últimos 12 meses 38 mil hogares han desistido de comprar su vivienda, es decir un 72,7% más que el año anterior, de las que 29.800 fueron Vis (78,4%) con lo que este segmento incrementó los desistimientos en un 109,4% respecto del año anterior. Las causas que atribuye el representante gremial se explican por qué un 31% de ellos se debieron al cambio implementado por el Gobierno Nacional al programa Mi Casa Ya, mientras que las condiciones de los créditos hipotecarios representaron el 25% de los desistimientos y las dinámicas que afectaron los ingresos de los hogares, provocaron el 13% de los desatamientos.

El estudio adelantado por Coordenada Urbana de Camacol arrojó que los ajustes a Mi Casa Ya incidieron en los desistimientos por la reducción del monto del subsidio como consecuencia de la clasificación del SISBEN en un 31%, mientras que el 30% de los hogares manifestaron haber renunciado por demoras en la asignación de los subsidios, y el 23% lo hizo por demora en la publicación del resultado de la encuesta SISBEN IV.

Finalmente Camacol advierte que para este año se requieren 72 mil subsidios solamente para cubrir lo que está en obra, cifra que contrasta con los 50 mil presupuestados por Minvivienda.

Ministra de Vivienda, Catalina Velasco
Fuente: minvivienda.gov.co, cortesía de René Valenzuela

 

La postura del Gobierno Nacional

Para la Ministra de Vivienda Catalina Velasco la situación descrita por el líder gremial no da cuenta de una catástrofe si se analiza en el marco del contexto macroeconómico. Según Mercado (2024) de La W, a decir de la Ministra, la situación es de estabilidad y la caída en las ventas no es caótica, mientras considera que lo enfrentado por el sector entre 2021 y 2023 obedece a una situación atípica no solo del sector de la construcción, sino del conjunto de la economía, y no solo nacional sino que también global. Más sin embargo la Ministra considera que esta situación comenzó a estabilizarse desde el 2023 y que en el presente año se consolidará.

Considera la ministra que el termómetro de una presunta crisis no solo puede aplicarse por las ventas habida cuenta que se trata de un aspecto meramente comercial, cuando las iniciaciones son las que realmente dan cuenta de la reactivación del sector señalando que estas van por buen camino siendo equivalentes a las del 2019. Agrega la misma Ministra que en el inmediato panorama se ve una estabilidad del sector favorecida por un contexto macroeconómico que comienza a registra un descenso en la tasa de interés y de la inflación.

No obstante estas apreciaciones de la Ministra, el Director de Camacol sigue considerando que el sector está en crisis, en tanto que ya se han acumulado 18 meses continuos, mes a mes, de deterioro de los indicadores de comercialización de vivienda en el país, lo que significa un retroceso de 10 años.

Fuente: freepik.es, cortesía de Nostagrams

 

¿El Programa Mi Casa Ya el detonante de la crisis?

Es claro que para Camacol el factor más determinante de la caída en las ventas de vivienda VIS tiene que ver con los desistimientos, y estos a su vez son esencialmente causados por las modificaciones que se le introdujeron al programa Mi Casa Ya, y dentro de estos, la vinculación del SISBEN como mecanismo de asignación de los subsidios, y a su vez, la redefinición de las categorías o grupos de clasificación que implicó la reducción de los montos de los subsidios.

Mas sin embargo es de recordar que el mismo director de Camacol en una presentación pública del año pasado cuestionó que el gobierno Duque no haya asociado la asignación de subsidios al Sisbén, factor que condujo a que la inmensa mayoría de subsidios que se venían asignando antes de la instalación del nuevo Gobierno Nacional, se le asignaran a personas u hogares que no lo necesitaban más que aspirantes de sectores pobres y marginados que deberían ser los reales beneficiarios de dichos auxilios, por lo que las viviendas que adquirieron muchos personas con subsidios estatales terminaron siendo activos rentistas más que una solución real de vivienda para quienes con mayor apremio lo requerían.

 Y según el Gobierno Nacional este era una de las imperfecciones que pretendió resolver las modificaciones que se le introdujeron al programa Mi Casa Ya, en tanto que la esencia del programa y de los subsidios no es la venta a granel de viviendas de interés social sino apoyar o complementar la capacidad de compra de personas y hogares social y económicamente menos favorecidos desposeídos de una vivienda digna.

De otro lado es de recordar, que en el año 2022 no se hizo la previsión presupuestal para cubrir el subsidio a la tasa de interés, situación que se repitió en el proyecto de presupuesto que el gobierno saliente presentó al Congreso de la República, lo que obligó al nuevo gobierno presentar a consideración del mismo congreso una adición presupuestal que garantizara este subsidio, de por demás necesario para el cierre financiero de los proyectos y para la adjudicación de los créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras que intermedian el programa.

El realizar todos estos ajustes y las adiciones presupuestales, implicó todo un proceso que necesariamente se reflejó en la demora de la adjudicación de los subsidios, pues como reza el refrán «había que poner la casa en orden», proceso que no se agotaba de la noche a la mañana, es la lectura que puede hacerse de la postura del Gobierno Nacional.

Lo cierto es que en artículo anterior ya habíamos registrado que además del programa Mi Casa Ya el Gobierno Nacional creó el programa Mejora Mi Casa Ya, a los que en el presupuesto para el presente año se le asignaron recursos por $10,7 billones de pesos de los que $9,7 son para el primero y $1 billón para el segundo.

De otro lado, antes del 16 de enero de este año el Ministerio de Vivienda anunció el inicio de las asignaciones de subsidios de Mi Casa ya para 2024. Al respecto, la Ministra informó que las entidades financieras podrán retomar el proceso de cargue de documentación a partir del 22 de enero y que se expedirá la primera resolución de asignación de la vigencia, el 2 de febrero, como lo reportó Galeano (2024).

Ministra de Vivienda, Catalina Velasco
Fuente: wradio.com.co

Pues bien, abrimos el 2024 sin que se zanje el desencuentro entre el gremio de la construcción de vivienda y el Gobierno Nacional acerca de la crisis de la construcción, pero con un panorama que parece esperanzador. Argumentos de lado y lado sugieren que en efecto producto de una transición y de la necesaria revisión y ajuste de la política de vivienda y de su programa más emblemático, causó un retraso en la disposición de recursos que implicó un stand-by en el flujo de recursos para apalancar los créditos para financiar los proyectos constructivos y los créditos hipotecarios de viviendas de interés social.

Más sin embargo las manifestaciones por parte del Ministerio del ramo, más los recursos que han sido asignados a la Política de Vivienda Nacional y a sus dos programas bandera, uno de ellos nuevo, plantean una reactivación de la dinámica de la construcción y comercialización de vivienda de interés social para este año, aunado a signos económicos favorables como la reducción de la tasa del interés y de la tasa de inflación.

 


Referencias

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