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La irrupción de la pandemia del Covid-19 definitivamente dejó unas secuelas de incalculables dimensiones, a las que no pudieron sobrevivir muchas empresas. El sector de la construcción en Colombia, especialmente el subsector de la vivienda, fue uno de los que presentó mayores dificultades para afrontar y superar las condiciones adversas que el fenómeno planetario causó a la economía mundial.

Según datos de Informa Colombia emitidos en mayo de 2021 y referidos por Hernández (2021), en las cinco primeras ciudades de país existían activas 469.099 empresas, habiéndose registrado un incremento de nuevas empresas en los últimos cinco meses del 11%. En cuanto al cierre de empresas, el mismo informe reportó que entre mayo de 2021 y el mismo mes de 2022 se incrementó en un 12,2%. Los sectores más afectados fueron turismo (17, 1%), transporte terrestre de carga (14,8%) industria (13%) y construcción civil (12,9%).

Por su parte Sectorial.co, referido por el mismo, que analiza el riesgo de desempeño económico a nivel general, reportó que el Índice de Confianza Sectorial (ICS) en Colombia tuvo una contracción del 10,2%, debido precisamente al retroceso de los sectores ya referidos, mientras que los sectores mejor calificados en el índice tras la reactivación fueron agrícola, comercio, construcción inmobiliaria e industria. Pero ¿desde entonces que ha venido ocurriendo con la supervivencia de las empresas en Colombia? ¿Particularmente que ha venido ocurriendo con las de la construcción?

 

La quiebra de empresas en Colombia

Según el reporte de Informa Colombia referido por Díaz (2023), a diciembre del 2023 la insolvencia contable y las deudas que superan los activos de las empresas aumentaron en un 8% en lo corrido del año. En medio de este panorama, más sin embargo entre enero y mediados de diciembre se constituyeron 188.024 nuevas empresas pero en una proporción menor del 8% respecto del año anterior, cuando dicho crecimiento en 2022 comparado con el 2021 fue del 6% positivo.

Respecto a las empresas que flaquearon, 312 entraron en insolvencia mientras que en disolución o desaparición jurídica del mercado se registró un total de 148.832 empresas, habiéndose incrementado la liquidación en un 10% comparado con el 2022. Las empresas que más sucumbieron fueron las Pymes que dentro de las empresas activas representan el 93% y generan el 65% de los empleos del país.

El mismo informe anuncia que el 43% de las empresas se encuentran en riesgo medio-alto lo que impone precaución a la hora de la toma de decisiones, mientras que en riesgo medio-bajo están el 7%, el 0,8% en riesgo casi nulo y 0,13 en riesgo alto.

En cuanto a la confianza empresarial, Sectorial.co, referida por la misma, dio a conocer los resultados de la encuesta aplicada a empresarios, inversionistas y líderes de opinión según la cual el índice ICS se ubicó en 24 puntos presentando una caída del 28% respecto del 2022. Entre las causas más determinantes de la pérdida de confianza se señalaron la inseguridad en diferentes zonas del territorio nacional, la disminución de exportaciones, la incertidumbre en el sector petrolero, el deterioro de los indicadores de las actividades industrial y comercial, altos precios de la energía en la bolsa, la baja venta de autos y viviendas, los retrasos en proyectos viales, la insuficiencia de recursos en la salud, las altas tasas de interés, el riesgo en el abastecimiento de medicamentos y las tensiones e incertidumbres a nivel global.

 

Caída de empresas constructoras

En medios de comunicación se ha vuelto recurrente hablar de la crisis de la construcción, especialmente del subsector de la vivienda, y en unos y otros se reseñan incumplimientos por parte de constructoras y ni que decir de aquellas que se acogen al régimen de insolvencia.

En febrero del presente año, García (2024) reportó que más de 500 compañías constructoras entre pequeñas y medianas han sido golpeadas por la crisis, cuando hasta hace dos años las empresas de este sector, tanto inmobiliarias como de obras civiles iban viento en popa con cifras record en ventas y utilidades.

Según el mismo García, actualmente 366 constructoras se encuentran en proceso de reestructuración por parte de la Supersociedades y 147 en liquidación, incluidas el grupo de empresas involucradas en escándalos de corrupción como Odebrecht SA, Conalvias y otras. Pero a decir de Vásquez (2024) la cifra ha de ser superior en tanto que solo en Antioquia se registraron 500 empresas en reorganización con 11.888 empleos y en Santander 439 empresas con 2.847 empleos, conforme a la información extraída del SIGS y el RUES.

Para las empresas inmobiliarias la situación no ha sido distinta, puesto que el subsector de la vivienda también ha sido golpeado y se vino abajo. Empresas constructoras han entrado en reorganización y otras en liquidación, algunas de ellas emblemáticas como Pedro Gómez o Mazuera Villegas que identificaba a las urbanizaciones que construía con nombres que comenzaban con la M, como Modelia, Mandalay, Malibu, Mazurén, etc.

Fuente: razonpublica.com, cortesía Alcaldía de Medellín

 

Causas y efectos

García sostiene que la llegada del gobierno Petro implicó un frenazo para la construcción, subrayando que ni la Ministra de Vivienda, ni los ministros de transporte como tampoco las directivas del Invias han podido encontrar la ruta para hacer despegar al sector. Siguiendo a Vásquez, la baja inversión en el sector por parte del actual gobierno, tiene a las empresas constructoras en «cuidados intensivos», con el agravante de que estas empresas hacen depender su apalancamiento financiero de los subsidios estatales con los que logran su punto de equilibrio, atados indefectiblemente a la construcción de vivienda VIS y VIP.

Por su parte Guillermo Herrera de Camacol, asegura que la caída en las viviendas VIS y VIP ha afectado seriamente a las constructoras. Para el líder gremial, parte de la crisis se debe al cambio de enfoque del programa Mi Casa Ya, pero también a las altas tasas de interés y la disminución en el número de subsidios, crisis en la que solo las empresas grandes con altos índices de liquidez y musculo financiero sobrevivirán, sin que haga la más mínima alusión a la productividad de las empresas del sector.

Mas sin embargo el actual gobierno nacional, al redefinir la Política de vivienda, estableció como meta la asignación de 200 mil subsidios para el cuatrienio a razón de 50 mil anuales, meta que supera con creces los 36 mil asignados en promedio entre 2016 y 2022, al igual que los 46 mil asignados por el gobierno anterior. Además, los ajustes a los requisitos para la focalización de subsidios hacia hogares realmente necesitados, al atarlos a la clasificación del SISBEN, hizo de la política una con enfoque más progresivo y social, de tal forma que los subsidios lleguen en mayor medida a los más vulnerables.

Parafraseando a Baquero (2024), lo cuestionable de esta bien intencionada y loable modificación al programa Mi Casa Ya, es que los ajustes no fueron del todo bien ejecutados. Por un lado, al pasar la asignación de subsidios en términos de SMMLV a ligarlos a las categorías del SISBEN IV, se provocó un trauma por no considerar un período de transición, lo que condujo al incremento de los desistimientos en las compras en proceso. Y del otro, al introducir un puntaje de priorización que no podría conocerse sino hasta dos años a la firma de la escritura, generó incertidumbre en los constructores e instituciones financieras para saber cuál fue el puntaje definido al momento de asignar el subsidio.

Acogiendo lo que sugiere Baquero, lo cierto es que la discusión mediática del tema ha estado fuera de foco. De un lado porque no es responsabilidad del Minvivienda asegurar las ventas de los constructores, y del otro, porque el éxito de la política de vivienda no debe medirse en términos del tamaño del mercado de la vivienda nueva, sino en función de la reducción del déficit habitacional. En últimas, la colaboración entre el sector público y privado no debe ser una obligación del primero para con el segundo, o desde la otra cara, en una dependencia del segundo con el primero.

Fuente: elcolombiano.com, cortesía Camilo Suárez Echeverry

Independientemente de una no obligada responsabilidad del Estado en la crisis del mercado inmobiliario, sin duda la quiebra y liquidación de las empresas constructoras tiene efectos determinantes en toda la cadena de valor del sector y en la economía en general.

En primer lugar, el modelo de preventa de viviendas en su mayoría se hace a precios fijos mientras que los precios de los insumos sigue variando, que según datos de Camacol se han incrementado en un 20%, lo que al final termina implicando pérdidas para las constructoras.

En segundo lugar, los desistimientos conducen a demandas por parte de los prometientes compradores que adquieren viviendas sobre planos a precios fijos, al ser informados posteriormente por la constructora de un incremento del precio inicialmente estipulado, demandas que conllevan a la exigencia del pago de las cláusulas penales por incumplimiento del contrato, lo que termina generando pérdidas millonarias para las constructoras.

Estos factores, en parte han conducido a que varias constructoras, especialmente pequeñas y medianas, caigan en crisis financiera y en consecuencia soliciten a la Supersociedades procesos de reorganización para evitar que sean liquidadas, muchas de las cuales no han logrado evitar la quiebra. La liquidación de una constructora necesariamente se verá reflejada en miles de familias sin sustento económico por la cesación de empleos, disminución de las ventas de insumos, deudas, intereses, cobros, demandas, embargos, remates, etc., como anota Vásquez.

Sin duda, la crisis de las constructoras en la actualidad es un fenómeno evidente que no puede esconderse y menos con todos los efectos sociales y económicos que conlleva. Pero el debate acerca del problema no puede ser mediático más si de fondo, al pretenderse endilgarle al Gobierno la responsabilidad del mismo, en tanto que la mayor responsabilidad es de las empresas que se han constituido para jugar en un mercado de libre juego de la oferta y la demanda.

En el caso de la vivienda social, la discusión debe zanjarse reafirmando que la responsabilidad del Estado es la de garantizar la disminución del déficit habitacional como expresión del derecho fundamental de los colombianos más vulnerables de acceder a una vivienda básica y en condiciones dignas, y no la de asegurar un mercado de viviendas nuevas.

Fuente: historico.caliescribe.com

 


Referencias