Un debate necesario e ineludible por sus impactos socioeconómicos.
Inexorablemente el mundo avanza hacia la digitalización total y en consecuencia, hacia la apertura global de los mercados digitales y el fortalecimiento de las economías digitales. Esta cada vez más evidente y avasalladora realidad, ha venido materializándose en el sector inmobiliario con el surgimiento de plataformas digitales de alquiler temporario de viviendas originalmente destinadas a la residencia permanente de las familias u hogares, bien como propietarios o como arrendatarios.
Desde hace ya más de una década han irrumpido varías plataformas de alquiler temporal de viviendas, entre otras Mercadolibre.com, Hoteles.com, Despegar.com, Expedia.com, Booking.com y Airbnb -la principal-. En ciudades como Medellín, Colombia, especialmente ésta última ha copado el mercado acompasado con la tendencia de la ciudad de convertirse en alojamiento de nómadas digitales a la par que se perfila como la Silicón Valley colombiana. Según estadísticas oficiales actualmente 5.900 viviendas privadas -sin contar las que no se han identificado oficialmente- están destinadas a albergar a turistas nómadas y a nómadas digitales en la ciudad de la Eterna Primavera, bajo la modalidad de alquiler temporal que se mercadea principalmente a través de la plataforma Airbnb.
En Colombia recientemente se ha suscitado un debate en torno a esta tendencia inmobiliaria que se mueve entre posturas que la cuestionan y otras que la reivindican. Miremos en que va este debate.
El debate actual en Colombia
En el país el debate alcanzó su punto álgido con el Proyecto de Ley No 205 de 2022 que de manera sigilosa y silenciosa se fue fraguando hasta llegar a las Cámaras del Congreso de la República el pasado año. El proyecto de ley que modificaría al actual Régimen de Propiedad Horizontal, en su Artículo 73 proponía autorizar por regla general el arrendamiento turístico de viviendas en agrupaciones o conjuntos, pero a su vez difería en las Asambleas de Copropietarios la posibilidad de que lo regulen en sus Reglamentos de Propiedad Horizontal o Manuales de Convivencia, bien sea que lo prohíban o restrinjan.
Incluso el proyecto contemplaba que en el caso de las copropiedades horizontales de varios niveles, los propietarios horizontales de cada nivel, serían autónomos en decidir si prohíben dichas actividades.
Esta iniciativa iba acumulada con el Proyecto de Ley 2082 de 2020 que busca reformar la Ley 675 de 2001 la cual establece desde hace 22 años las condiciones de seguridad y convivencia entre los propietario y residentes de inmuebles, reseña Zapata (2023) (Zapata Quinchía, 2023).
El hecho de dejar abierta la posibilidad de que sean las Asambleas de Copropietarios las que lo prohíban ya de por si suscitó controversia en algunos sectores, especialmente políticos, que cuestionan, de un lado, hasta donde llegan los poderes de ese máximo órgano de gobierno civil localizado, y del otro, hasta donde el Estado, representado por su Congreso de la República, está eludiendo su deber y el ejercicio de su poder político -público-.
Pero de otro lado los propietarios hospedadores -usuarios de las plataformas digitales- y las mismas plataformas también expresaron su inconformidad con la iniciativa, en tanto que aspiraban a que en la regulación no hubiese posibilidad alguna de prohibirlo o restringirlo.
Estos cuestionamientos condujeron a que los autores de la iniciativa en el 2022 dudaran si definitivamente dejaban en el proyecto este artículo, razón por la que, según Franco (2022), el Representante a la Cámara José Daniel López -coautor del mismo- hizo público el anuncio de un supuesto acuerdo para eliminarlo, quien en declaraciones dadas a la Revista Semana, señalo que «gracias a un acuerdo con el senador Germán Varón Cotrino, el Coordinador de la Ponencia en el Senado, se eliminaría este artículo para avanzar en la discusión del proyecto» (Franco, 2022).
Pero el anuncio público del acuerdo de eliminar el Artículo 73 del cuerpo del proyecto, inmediatamente generó reacciones desde distintos sectores, lo que hizo que nuevamente el Senador Varón dudara en si eliminarlo o dejarlo, habiendo expresado «Ya no sé hasta dónde pueda permanecer o no. Puede que lo deje».
Lo cierto es que en la discusión de fondo hay tan tantas posturas como aristas. Hay quienes consideran que al establecer que sean los reglamentos de propiedad horizontal los que expresamente autoricen el arrendamiento turístico en la práctica ha resultado ser «una prohibición de hecho» dado el complejo, dispendioso y costoso proceso de modificación de dichos reglamentos: el 70% de los coeficientes deben aprobarlo; elevarlo a escritura pública; y luego inscribirlo en el registro de instrumentos públicos.
Pero para otros, el que se habilite a las asambleas de copropietarios para que lo autoricen en sus reglamentos, y al no surtirse el proceso de modificación de los mismos, conduciría a un silencio de hecho que a su vez sería una autorización de facto del arrendamiento turístico.
No obstante, dado los efectos colaterales de la actividad -inseguridad, afectación a la convivencia, intranquilidad- se cree que de aprobarse la ley con el artículo en mención, es probable que las asambleas de copropietarios prefieran optar por prohibirla.
Por su parte Cotelco se ha convertido en un opositor al proyecto de ley y a la posibilidad de que se permita el arrendamiento turístico de viviendas residenciales. Para el gremio es claro que lo vigente legalmente es que un inmueble con vocación residencial que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, para que pueda utilizarse como alojamiento turístico, previamente debe aprobarse el cambio de uso en asamblea de copropietarios y conforme a la normatividad de uso del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la respectiva ciudad.
El Caso de Medellín
En el caso de Medellín, algunas voces han comenzado a levantarse en torno a esta práctica inmobiliaria especialmente por los casos de homicidios, trata sexual de menores de edad y adolescentes y otros eventos que lindan con la ilegalidad, y que de manera creciente vienen asociándose presuntamente a esta actividad.
Recientemente el nuevo Alcalde de la Ciudad, Federico Gutiérrez propuso la prohibición de esta actividad y práctica en la ciudad. En alocución pública emitida recientemente, registrada por Nomesqui (2024), anunció que «está buscando prohibir que los extranjeros puedan arrendar espacios de alojamiento en zonas residenciales como Airbnb» (Nomesqui Rivera, 2024).
Tan solo en lo corrido del 2024 se han capturado a tres extranjeros por crímenes sexuales en la ciudad, y el último de ellos les ofrecía a menores de edad $250 mil por tener relaciones en un apartamento de alquiler temporal.
Por los múltiples hechos en los que ciudadanos extranjeros han sido capturados por cometer crímenes sexuales en la ciudad, el Alcalde de la Capital de la Montaña anunció que se estrenará la Secretaría de Turismo y Entretenimiento, que tendrá como objetivo establecer orden y seguridad en la estadía de turistas en la ciudad.
En pronunciamiento público el Alcalde sentencio «No se seguirá permitiendo el uso de apartamentos o casas en condominios o espacios de residencias familiares para temas de arrendamiento de ciclo corto en donde se dedican es al tema de explotación sexual y al tema de prostitución en nuestra ciudad y no dejan vivir a los vecinos tranquilos».
El Alcalde está decidido a acudir a las potestades como primera autoridad de policía del municipio que le otorgan la Constitución y las leyes y las que le confiere el Código Nacional de Policía, para imponer la prohibición así no haya ley específica que lo haga de manera expresa.
Ante el anuncio del Alcalde no se hicieron esperar las reacciones. La Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos Digitales (Asohost) afirmó que el Alcalde de Medellín está equivocado y que no se deben asociar los crímenes sexuales con los servicios que ellos prestan. Adicionalmente sentaron posición al afirmar que el servicio que prestan no es ilegal y que en caso que la Alcaldía de Medellín decida intervenir, esto debe ser desde un control y no con la prohibición.
Pero el otro efecto de esta práctica se refleja en la caída en más de un 58% de la oferta de vivienda mientras que los precios de los arrendamientos permanentes o largo plazo se han elevado hasta las nubes. Muchos de los contratos de arrendamiento con inquilinos locales se han terminado para ofrecer los inmuebles en plataformas turísticas como Airbnb.
El estado actual del proyecto de ley
Sin duda el debate acerca de la prohibición o no del arrendamiento turístico ha estado salpicado de altibajos y el proyecto de ley ha venido haciendo tránsito por un camino un tanto tortuoso que se ha recorrido entre la duda y la certeza, la publicidad y la opacidad.
Zapata señala que el proyecto ha pasado más de «agache» en tanto que ha tenido una modesta acogida, difusión y participación en la agenda pública, por lo que los gremios como La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia volvieron a encender las señales de alarma.
La discusión actualmente está girando en torno a que debe darse el debate público, de un lado, y del otro, en que debe partirse de la consideración de que estos fenómenos nuevos no pueden tratarse con vetustas formas de abordar las cosas.
Más sin embargo, en un giro inesperado, dos semanas atrás desde el Congreso de la República se anunció que el proyecto de ley había sido archivado. La caída del proyecto de ley ha sido recibida con reacciones de todo tipo. Mientras que algunos celebran la decisión como una victoria para la libertad de propiedad, otros expresan su preocupación por la ausencia de regulación en el sector de alquiler de viviendas a corto plazo.
Sin duda alguna estamos ante un debate de suma actualidad que como otros, involucra a la prestación de servicios a través de plataformas digitales como el caso de Uber o Rapid. Se trata de un tema delicado, neurálgico y de alta sensibilidad que debe ser abordado desde todos los ángulos y con todas las miradas, especialmente valorando los efectos de todo orden que se derivan de la toma de una decisión en una dirección u otra.
Por ahora, el hundimiento del proyecto de ley deja en un limbo jurídico el desarrollo de una actividad que si bien se ajusta a las circunstancias evolutivas del mundo moderno, no deja de causar inquietud en algunos sectores sociales y gubernamentales. Ojalá el debate no se agote y se retome a la mayor brevedad.
Referencias
- Franco, Guillermo. 2022. Urge debate público sobre poder de asambleas para ‘prohibir’ Airbnb. La República, 10 de mayo de 2022. https://www.larepublica.co/analisis/guillermo-franco-2773812/urge-debate-publico-sobre-airbnb-3360243
- Nomesqui Rivera, Jimmy. 2024. Fico Gutiérrez propuso prohibir los arrendamientos cortos para terminar con la explotación sexual: gremio respondió. Infobae, 11 de marzo de 2024. https://www.infobae.com/colombia/2024/03/12/fico-gutierrez-propuso-prohibir-los-arrendamientos-cortos-para-terminar-con-la-explotacion-sexual-gremio-respondio/
- Zapata Quinchía, Alejandra. 2023. Avanza el proyecto de ley que permitirá que cualquier vivienda residencial sea de uso turístico: así lo puede afectar. El Colombiano, 19 de septiembre de 2023. https://www.elcolombiano.com/negocios/proyecto-de-ley-205-de-2022-busca-reformar-regimen-de-propiedad-horizontal-en-colombia-para-que-turismo-sea-permitido-en-cualquier-inmueble-residenci-GH22432602
- Imagen de portada. Fuente: arquitecturayconcreto.com
