Desarrollo inmobiliario en Tokio (Japón)
Fuente: magnet.xataka.com
«Si no puedes resolver un problema, agrándalo»
Sanchiz
«Kaizen, Kaizen, Kaizen» (改善, de Kai, cambio; y Zen, beneficioso), es un lema ya muy difundido que ha llevado a Japón a convertirse en una de las potencias mundiales en el desarrollo de tecnologías en diversos campos y sectores del quehacer humano y el mundo productivo, especialmente de la electrónica, de los electrodomésticos, los automóviles, la maquinaria pesada y agrícola, la relojería y la construcción. Mejoramiento continuo es lo que en últimas traduce ese vocablo repetido tres veces, y es el término determinante de toda una filosofía social, empresarial e industrial, en el país de sol naciente.
Para los japoneses, es toda una filosofía el estar siempre en ‘modo mejoramiento’ o en actitud constante de mejora, y no importa si la mejora y las sucesivas son pequeñas, pero esas pequeñas mejoras los han llevado a ser los mejores, más que en inventar, en mejorar lo ya inventado. Esa postura vital condujo al surgimiento de lo que se difundió por el mundo como la ‘Calidad Total’, de la mano del Ingeniero Químico y Administrador de Empresas japonés Kaoru Ishikawa, al formular el modelo y proceso de Mejoramiento Continuo que luego se traduciría en todo un Sistema de Control de Calidad Empresarial, a partir de un Diagrama que Llamó «Espina de Pescado», también conocido como Diagrama de Ishikawa.
Ejemplo de un diagrama de Ishikawa
Fuente: Diseño original
El diagrama fue concebido como un instrumento y mecanismo de trabajo colectivo -grupal- para identificar problemas en los procesos y describirlos con profundidad a partir del descubrimiento preconcebido y planeado de sus causas y efectos.
Pues bien, en otro vocablo repetido, también tres veces, está la clave japonesa para lograr mantener el precio de los alquileres de vivienda en valores muy bajos, especialmente en su capital Tokio: Tateru, Tateru y Tateru, que significa «Construir, Construir y Construir».
El epígrafe, es la máxima que invoca Sanchiz -según el mismo atribuida equivocadamente a Dwight D. Eisenhower- para sugerir lo que puede ser el trasfondo de una política japonesa en materia de desarrollo inmobiliario: «expandir el alcance de un problema puede hacer posible nuevas soluciones». Agrega que «Japón es el mejor ejemplo del mundo de una democracia industrial avanzada con abundancia de viviendas asequibles con bajas emisiones de carbono» (Sanchiz, 2022).
Sanchiz resalta que «la clave del éxito de Japón es su inusual grado de control nacional sobre las reglas de zonificación y construcción». Y agrega que la autoridad nacional se impone sobre los planes y acciones de los gobiernos locales en materia de vivienda.
Vista panorámica de Tokio (Japón)
Fuente: Freepik
Pero con un poco más de detalle ¿qué es lo que ha venido haciendo Japón en materia inmobiliaria y que podemos aprender de ellos?
Sanchiz anota que Tokio construye más viviendas en un año que toda California o Inglaterra que tienen 3 o 4 veces su población, por lo que la única forma que los alquileres se mantengan bajos a largo plazo es construir, construir y construir. Agrega que en las democracias industriales ha disminuido en más de un 60% la cantidad de viviendas construidas por año desde 1970, mientras que en Japón la construcción de vivienda nueva se ha mantenido constante, «por lo que un amplio interés público en viviendas abundantes ha triunfado sobre el obstruccionismo».
Cuatro asuntos claves son los que descollan en la estrategia japonesa: Decisiones Nacionales, Cambios en los Códigos de Construcción, Más Viviendas y Casas Desechables.
Decisiones Nacionales
Citando al politólogo Grant McConnell, Sanchiz deja entrever que gran parte del secreto del éxito japonés en la reducción del valor de los alquileres estriba en lo que aquel concebía como «la articulación clásica de la visión de que es más probable que el gobierno nacional resuelva problemas difíciles que los gobiernos estatales o locales». Complementa anotando que «esta lógica encaja bien con el problema de la vivienda: poner mucho más en juego, todo a la vez, en una gran lucha, en lugar de pieza por pieza en cientos de luchas locales separadas, podrían interrumpir la guerra de las viviendas».
El gobierno nacional de Japón controla el uso de la tierra y los edificios en mayor medida que las autoridades nacionales en otras democracias prósperas, advierte el mismo, y agrega que ese control nacional ha aumentado en las últimas décadas, incluso cuando otras naciones han entrado en bloqueo residencial.
Gobierno Nacional de Japón
Fuente: www.japan.go.jp
Cambios en los Códigos de Construcción
Japón recurrió especialmente a los cambios administrativos en los Códigos de Construcción. Subraya que para ayudar a la economía a recuperarse de la burbuja inmobiliaria, el país suavizó las regulaciones de desarrollo urbano, a decir de Hiro Ichikawa asesor de constructores en el Financial Times. Y no deja de anotar que «si no fuera por la burbuja, Tokio estaría en la misma situación que Londres o San Francisco».
Pero a pesar de la flexibilización de las normas de construcción, Japón no abandona su rigurosa normatividad antisísmica cuyo núcleo fundamental se centra en garantizar que «en todas las plantas, la estructura de la edificación debe tener los encuentros articulados» (Guerrero, 2011), es decir los nudos o lugares donde se encuentran los pilares con las vigas o los suelos con los techos. Esas articulaciones deben permitir que partes de la edificación se desplacen de manera maleable para que de esta manera puedan soportar la fuerza de un movimiento telúrico sin que se quiebre.
Portada del libro «Busshido: el código del honor de los samurais»
Fuente: www.iberlibro.com
Más Viviendas: Construir, Construir y Construir
Según el mismo autor, Tokio tenía 13,5 millones de habitantes en 2018 y para ese mismo año la ciudad construyó 145 mil nuevas viviendas. Califica este logro como un resultado sorprendente más aun por que la ciudad no contaba con baldíos, por lo que decidió realizar el desarrollo habitacional en un vecindario existente. En últimas lo que obtuvo la ciudad fue una abundancia de viviendas, a precios bajos y formas urbanas bajas en carbono, transitables y centradas en la movilidad.
De esta manera la prefectura ha triplicado su stock de viviendas en los últimos cincuenta años y ha ampliado el número de viviendas en la ciudad con un crecimiento anual del 2% desde el año 2000, precisa Sanchiz.
Construcción Masiva de Viviendas en Japón
Fuente: es.globalvoices.org
Viviendas Desechables
Japón es un país que ha adoptado como patrón de construcción las viviendas con vida útil no superior a 30años. Es el país que más derriba casas mucho antes que otros países, por lo que una gran parte de sus construcciones de nuevas viviendas son de reemplazo, advierte Sanchiz. Pero el mismo considera que muy a pesar de la criticada cultura japonesa de las ‘casas desechables’, es en realidad uno de los secretos de su éxito inmobiliario.
Sanchiz considera que gran parte de este éxito tiene que ver con las rigurosas normas antisísmicas y siempre muy actualizadas, además de un apego cultural a las casas nuevas, lo que significa que las casas pequeñas en Japón a menudo se deprecian por completo en solo 30 años y se reemplazan poco después. Pero de este tema se realizará un abordaje más profundo en un próximo artículo.
Proyecto de Viviendas Desechables en Japón
Fuente: Wikipedia
En conclusión, Japón no solo es modelo mundial en el desarrollo de construcciones antisísmicas altamente efectivas dadas las circunstancias naturales que le son comunes por estar ubicado en una de las zonas de mayor actividad telúrica del planeta, sino que también por apostarle a la provisión de vivienda para su población a bajo costo tanto para su adquisición como para su alquiler. Medidas como centralizar en el gobierno nacional el control al desarrollo urbano, flexibilizar las normas de construcción sin desmedro de los rigurosos códigos antisísmicos, la construcción de casas desechables y ‘construir, construir y construir’ más vivienda le ha permitido ser exitoso para asegurar viviendas para los japoneses a bajo costo con una cobertura sin precedentes.
Ejemplos que bien podrían ser emulados en países como Colombia en donde el déficit habitacional y los altos costos de la vivienda y de los arrendamientos, ponen en calzas prietas a un buen número de sus habitantes.
Referencias
- Guerrero, Teresa. 2011. www.elmundo.es. Los edificios japoneses, los mejor preparados para resistir un seísmo. [En línea] El Mundo España, 23 de marzo de 2011. https://www.elmundo.es/elmundo/2011/03/21/ciencia/1300706112.html.
- Sanchiz, Albert. 2022. magnet.xataka.com. Construir, construir y construir: cómo ha conseguido Tokio mantener bajos los alquileres y las viviendas. [En línea] Magnet, 11 de febrero de 2022. https://magnet.xataka.com/en-diez-minutos/construir-construir-construir-como-ha-conseguido-tokio-mantener-bajos-alquileres-viviendas.
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