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Mercado de la vivienda en lo corrido del 2022 ¿Balance Dulce o Agridulce?

Jorge Iván Campos|mayo 5, 2022

Al parecer la industria de la vivienda en Colombia no debería estar de plácemes en este inicio de año

Pasados ya los tres primeros meses del año el panorama económico nacional no se ve nada halagador. Los indicadores macroeconómicos así lo indican, no obstante que la dinámica económica sigue en alza. El empleo se está recuperando de manera lenta por lo que la desocupación continua en dos dígitos y la inflación sigue con una escalada alcista, pues al cierre del primer trimestre ya está por encima del 8%.

Ateniéndonos a cifras de enero -que son las que hasta ahora se han generado- se observa que los principales sectores tuvieron un relativo comportamiento positivo. La actividad manufacturera registró un crecimiento del 15,1% en la producción mientras que las ventas reales aumentaron 16,2%, y en cuanto al personal ocupado el aumento es de 4,8% comparado con el primer mes del 2021 (Becerra Elejalde, 2022).

Según Becerra, las ventas en el comercio minorista crecieron 20,9% en el primer trimestre del año, pero la ocupación de personal en el sector decreció en 4,4% respecto de enero de 2021.

También registra Becerra que en cuanto al comercio exterior las exportaciones presentaron un aumento del 44,8% respecto de enero 2021, y dejaron un saldo de US$3.781,6 millones impulsadas por los combustibles, mientras que las importaciones aumentaron 58,3% por un valor de US$6.050,6 millones.

Por lo que respecta al sector de la construcción, señala Becerra que en enero la producción de cemento gris creció en 0,6% alcanzando un millón de toneladas mientras que en febrero creció en 0,3% para un total de 1,13 millones de toneladas. Las licencias de construcción aumentaron en 28,1% en enero mes en el que se licenciaron 1,69 millones  de m2, 371.607 más que enero del pasado año.

Pero, y a la luz de este panorama ¿Cómo se ha comportado el mercado inmobiliario de la vivienda? Pues bien, como lo señala El Nuevo Siglo todo indica que el primer trimestre del año se registró un alza en las ventas de vivienda nueva en Colombia, lo que evidencia un buen inicio de año para el sector constructor que sigue marcando récord, hecho que ha sido clave en el crecimiento económico.

Fuente: valoraanalitik.com

Producción y Mercado de la Vivienda

Según el Nuevo Siglo en los primeros tres meses del año se comercializaron 63.490 unidades VIS y No VIS en todo el país, siendo el mejor primer trimestre histórico en ventas de vivienda marcando un crecimiento de 6% frente al mismo período de 2021. Por segmentos tuvieron un crecimientos de 6% en VIS y 5% No VIS. En febrero fueron compradas 21.363 unidades VIS y No VIS en todo el país, según datos de Coordenada Urbana -presentada por Camacol-; esto es 2,3% más en relación con los datos de febrero de 2021. De otra lado -según cifras de la Unidad Nacional de Reparación y Protección Integral a las Victimas- entre 2018 y 2021, 1,5 millones de víctimas se hicieron a vivienda, pasando de un 28% a un 47% los que ahora tienen acceso a vivienda (El Nuevo Siglo, 2022).

Reporta el Minvivienda que a la fecha son más de 218 mil subsidios de vivienda asignados desde el 2018 a la fecha a través de los Programas «Mi Casa Ya», «Vivienda Gratuita», «Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores», «Semilleros de Propietarios» y «Casa Digan, Vida Digna».

Oferta de Proyectos y proyecciones para el resto de año

Valora Analitik refiere que la Presidenta de la Cámara de la Construcción Sandra Forero asegura que para este año y los siguientes en Colombia hay oferta de vivienda para todos los gustos y necesidades, lo que se traduce en 3.113 proyectos en todo el país. Reseña que de este total 672 se desarrollarán en Bogotá, 451 en Antioquia, 352 en Cundinamarca, 230 en Valle, 158 en Atlántico y 1.277 en otros departamentos. Agrega la publicación que la misma presidenta arenga a aprovechar el momento para adquirir vivienda  propia dado que «Las opciones de inversión tiene horizontes para todas las preferencias: plazos, niveles de ahorro, y tiempos de entrega» (Valora Analitik, 2022).

Fuente: valoraanalitik.com

De otro lado, refiriéndose a los precios, asegura que una tercera parte del total de proyectos en oferta tiene un precio inferior a $150 millones, que es el tope para vivienda de interés social (VIS)y el 82% del total tiene un valor inferior a $500 millones, margen que permite la aplicación a las ayudas y subsidio estatales. La tabla que sigue muestra la distribución de la oferta de proyectos de acuerdo al valor de la vivienda ofertada:

Fuente: Elaboración particular con datos de Valora Analitk

Entre estos están los de Mi Casa Ya, que está destinado exclusivamente para vivienda VIS, así como el subsidio a la tasa de interés de créditos para adquisición de inmuebles de estrato medio, que entrega $500.000 mensuales.

De este total de unidades correspondientes a estos proyectos unas 730 están para entregar en 2022 mientras que otras 784 se entregarán en 2023; unas 917 más estarán para entregar en 2024 y las restantes 682 para 2025 y años subsiguientes.

Los Costos de Construcción

Valora Analitik estima que la crisis global de materias primas, la creciente inflación y la entrada en vigencia de un seguro son algunos de los factores que incidirán en el incremento de los precios de la vivienda en el presente año. Agrega que, de un lado, algunos productos claves para la construcción de edificaciones siguen con precios elevados, debido a la coyuntura comercial en el mundo. Señala que de acuerdo con el DANE, entre enero y noviembre de 2021 el índice de costos de la construcción de vivienda aumentó en un 6,85%, casi el doble de lo que creció en el mismo periodo en 2020.

Considerando por rubros, los que más jalonaron la crecida de precios a noviembre fueron los materiales, que subieron 9,09% y aportaron 5,84 puntos al incremento antes referido. Los alambres, mallas, hierros y aceros, perfiles y cables, y alambres fueron los materiales que más se dispararon en los precios.

Fuente: arcus-global.com

Seguro Anti-Space

A la adquisición de vivienda ahora se le integra un costo adicional que está representado por la póliza ‘anti-space’ creada por la Ley de Vivienda Segura que fijó nuevas formas de proteger a los compradores y usuarios de las viviendas, a propósito del desastre del Edifico Space de Medellín o del caso del Blas de Lezo  en Cartagena (Valora Analitik, 2022).

Esta póliza de seguro cubrirá a los propietarios de siniestros que puedan derivarse de las condiciones de construcción por un lapso de 10 años contados a partir de la entrega del inmueble. Refiere Valora Analitik que según el Minvivienda, se espera que entre 2021 y 2030 se construyan y habiliten 2,5 millones de viviendas y que de éstas el 99% estén cubiertas con el seguro decenal. Recurriendo a estimaciones realizadas por de Fasecolda en 2021 se prevé que el valor del seguro represente entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda, por lo que no hay razones para que la entrada en vigencia de los mecanismos de amparo implique posibles aumentos de precios en las mismas.

Fuente: elcolombiano.com

En conclusión, si bien al parecer el año arrancó con cierto escenario optimista para la construcción y comercio de vivienda de todo orden, en especial de las que clasifican para la aplicación de los subsidios estatales, también es cierto que el panorama no se muestra tan halagador por los desafíos que enfrenta la industria especialmente por la alta inflación y la tendencia creciente de los precios de los materiales más básicos y determinantes de las construcciones.

 A ello se le agrega las medidas adoptadas por el Banco de la República para tratar de controlar la escalada inflacionaria que finalmente se verá reflejada en los costos del dinero que hace más gravoso el acceso al crédito para financiar los créditos de inversión en proyectos de construcción y en el valor de la financiación que aplica a los créditos hipotecarios.

Referencias

Por: Jorge Iván Campos

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