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¿Es presumible que una alícuota en la crisis inmobiliaria le corresponda al mismo gremio?

 

Desde finales del pasado año y durante lo que va corrido del presente, los gremios de la construcción, de la industria, del comercio, y centros de estudio no han parado de alertar acerca de la crisis inmobiliaria en el país, señalando como una de las causas más determinante la parálisis en la entrega de subsidios para la vivienda VIP y VIS, difiriendo en consecuencia la responsabilidad al actual Gobierno Nacional.

Y en efecto hubo una parálisis en la asignación de subsidios mientras el Ministerio del ramo, se daba a la tarea de introducir ajustes especialmente al Programa «Mi Casa Ya» que desde dos gobiernos atrás es el que ha venido contemplando esta asignación para facilitar a los destechados acceder a una vivienda.

Uno de esos ajustes precisamente le apuntó a resolver una deficiencia denunciada por el mismo Presidente de CAMACOL quien cuestionó que el anterior gobierno hubiese desligado la asignación de dichos subsidios de la Clasificación del SISBEN, lo que obligó al ministerio re-concebir los requisitos para acceder al programa, de tal manera que quienes aspiren sean realmente personas que lo necesiten. Por supuesto que ello implicó todo un proceso de investigación, análisis, exploración de escenarios, definición de alternativas y estrategias, y de toma de decisiones que no se agotan de la noche a la mañana.

Y el otro asunto a resolver que recibió el nuevo gobierno fue el de la no previsión por el anterior gobierno de los recursos en el presupuesto nacional para cubrir el subsidio a la tasa de interés, lo que obligó al nuevo incluir la apropiación de dichos recursos en la adición presupuestal que aprobó el año pasado el Congreso de la República. Este subsidio es clave para el cierre financiero tanto de los proyectos inmobiliarios como para el otorgamiento de los créditos hipotecarios por las entidades financieras junto con el subsidio a la cuota inicial.

Este panorama podría conducir a la conclusión de que las empresas constructoras y en general el gremio de la construcción de vivienda en Colombia, al parecer hacen depender en un alto porcentaje su actividad y supervivencia de los estímulos estatales a la demanda de viviendas VIP y VIS, lo que a su vez conduce a pensar que su mayor apalancamiento financiero lo descargan en dichos aportes estatales.

Y entonces surgen cuestionamientos como ¿Qué tanta responsabilidad le cabe a las empresas constructoras en la crisis que pregonan? ¿Qué tan productivas y competitivas son las empresas constructoras colombianas? ¿Son las empresas constructoras colombianas sólidas gerencialmente?

Fuente: tec.ac.cr

 

Productividad y Competitividad de la Construcción

En la actualidad la industria de la construcción de manera general -global- se enfrenta a retos especialmente logísticos y coyunturales que en no poca medida afectan, para bien o para mal su desempeño, entre ellos el incremento de la población mundial, la facilidad de establecer relaciones comerciales desde distintos lugares del mundo, el uso de activos que con el paso del tiempo se tornan obsoletos, insuficientes e ineficientes, aunado a las contingencias tributarias y monetarias, competencia por recursos escasos, etc.

Según Almeida y otros (2022), la productividad de la construcción a nivel mundial presenta un apreciable rezago si se compara con otros sectores, anotando que según la Organización Para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), en los últimos 20 años se ha creado una brecha entre el crecimiento de la productividad de este sector y el del promedio de la economía en general, en tanto que el primero crece a un ritmo del 1% frente al 2,7% del segundo.

Crecimiento de la productividad laboral a nivel mundial, 1995-2014
Fuente: «Reinventing Construction: a router to higher productivity», McKinsey & Company. Report February 2017

Reseña el mismo que a la luz de estos indicadores ha podido establecerse que esta industria no atiende a las necesidades globales y se queda atrás por factores tales como la carencia de activos de calidad, falta de innovación, entrega tardía del proyecto y con altos costos.

De otra parte, en el primer estudio sobre productividad realizado por CAMACOL (2018) con el apoyo de la consultora McKinsey & Co., se concluye que el sector de la construcción en Colombia se encuentra en niveles de baja productividad junto con países como México, Brasil, República Checa y Arabia Saudita. Un hallazgo que destaca es el hecho de que los constructores colombianos están por debajo del índice internacional de implementación de nuevas tecnologías por lo que ante la llegada de constructores internacionales se quedan librando una pelea al estilo de «David contra Goliat».

Este hallazgo se sustenta en el hecho de que Colombia se encuentra por debajo del promedio en la implementación de mejores prácticas situándose un 6% por debajo del 61% que es el promedio internacional, brecha que se agranda si se habla solo de incorporación de tecnología puesto que el índice internacional está en el 48% mientras que Colombia solo alcanza el 14%, en lo que las variables implementación en tiempo real de BIM en niveles 3D, 4D y 5D, herramientas de productividad de la fuerza laboral que rastrea en tiempo real el estado de la fuerza laboral, horas trabajadas y desempeño, la automatización avanzada, los flujos de trabajo digitalizado, entre otras, presentan un balance insatisfactorio, por no decir que lamentable.

Fuente: camacol.co (con intervención particular)

Una radiografía que muestra el comportamiento de la incorporación del factor tecnológico en la construcción colombiana -el más determinante en la productividad-, puede observarse en la ilustración que sigue:

Fuente: camacol.co (con intervención particular)

Como se observa, el sector en lo que más ha avanzado es en la adopción del BIM en el proceso constructivo, seguido por herramientas para medir la productividad de la fuerza laboral con tan solo un 28% de incorporación, mientras que en el resto de factores que componen el dossier tecnológico, presenta un rezago alarmante.

De esta manera, una baja incorporación de los distintos factores tecnológicos al proceso constructivo solo conduce a productos finales altamente costosos y muy posiblemente con baja calidad, lo que a su vez lo hace muy poco competitivo.

 

Gestión Empresarial y Constructiva

Uno de los aspectos claves que se observa en el caso de las empresas o compañías constructoras en Colombia es la ausencia de una filosofía de la calidad y el mejoramiento continuo contenido en un programa corporativo, es lo que se deduce de la reflexión que al respecto hiciera Qimbay (2019).

En Colombia generalmente se gestionan los proyectos de construcción sin mayor control, dejando de acudir a herramientas tecnológicas digitales que conforman el dossier sugerido por McKinsey & Co., entre ellos Flujos Digitalizados de Proyecto y otros, que con apoyo del computador, como SLYG Block®, posibilita la gestión integral de los recursos asignados al proyecto con el que se logra el aumento de la productividad al ahorrar los costos en un 28%, en promedio.

Qimbay sugiere que si las empresas colombianas de construcción incorporan a su filosofía corporativa la Lean Construction y la Time-lapse, éstas se harán más productivas y competitivas, en especial por que dichas filosofías ha de conducirlas a ser más racionales en sus procesos mediante el aprovechamiento de materiales y la reducción de tiempos en la ejecución de las actividades del proyecto, lo que ha de redundar en la reducción de costos, y del valor y la calidad final del producto constructivo, especialmente en la vivienda de interés social.

 

La Responsabilidad de las Constructoras en la Crisis

Sin que pueda establecerse una relación de causalidad directa entre lo que ocurre con la gestión de la construcción y la crisis inmobiliaria en Colombia, presuntivamente no puede desconsiderarse que empresas constructoras con índices de productividad y competitividad bajas sumado a una gerencia empresarial y de proyectos tradicionales y con bajos niveles de control en la ejecución, en alguna medida contribuyen a la crisis.

Su aporte al valor agregado puede resultar igualmente bajo, contribuyendo por el contrario al consumo de recursos más que a la generación de rentabilidad publica, más aún si se trata de la construcción de vivienda social. Lo que se ha podido percibir en la realidad es que para asegurar una rentabilidad más elevada que no logran con procesos más eficientes, reducen los espacios y las viviendas se entregan sin terminar o sin acabados.

Pues bien, una de las razones esgrimidas por el gremio de la construcción en relación con la crisis se ha dirigido al gobierno nacional por la demora en la entrega de los subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés para el caso de la vivienda VIS, mientras que por su baja productividad no pareciera hacer méritos que le permita abstraerse de una responsabilidad en la misma crisis que pregona.

Fuente: freepik.es – cortesía de laddawanpunna

 


Referencias

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