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De Bodegas a Conjuntos Habitacionales

por | Dic 14, 2021 | Artículo, Gestión | 0 Comentarios

Fuente: Google Maps (retoque digital)
«¡Qué exuberante y alborotado es el universo! Gira y gira.
La única constante es que todo cambia…»
Isabel Allende (El Amante Japonés)

Un fenómeno que ha venido creciendo a nivel mundial es el proceso de reordenamiento de las ciudades. Progresivamente los centros de las ciudades se han ido “desindustrializando, ya sea por los cambios en la normas ambientales -en términos de ruido y emisiones- o por el aumento del valor de suelo, lo que ha provocado un sistemático desplazamiento de los edificios fabriles hacia las zonas marginales de los conglomerados urbanos.” (Maiztegui, 2021). Agrega la misma autora que “Por este motivo, numerosas naves industriales han quedado vacías y obsoletas, perdiendo sus funciones originales.”

Insinúa la misma autora, que por sus dimensiones, luminosidad, flexibilidad e indeterminación espacial estas edificaciones ofrecen una oportunidad que debe aprovecharse para desarrollar otros proyectos urbanísticos, especialmente habitacionales.

En el caso de Colombia dicho proceso, en no poca medida ha sido impulsado por las normas de ordenamiento territorial que desde la Constitución Política, ordena a los municipios y distritos establecer periódicamente planes de ordenamiento territorial con los que se revise y reordene, en el mediano plazo, los usos del suelo tanto urbano como rural en cada jurisdicción.

En ciudades como Bogotá, es claro que cada vez se hace más escaso el suelo para el desarrollo de nuevos programas habitacionales, pues ha sido tal la expansión urbana de la ciudad que su espacio para el desarrollo urbanístico ha llegado casi a su límite, y el proceso de conurbación también se hace cada vez más inatajable.

Un estudio de 2014 puso de presente que “la oferta de suelo de expansión y suelo urbano en el Distrito es de 6.550 hectáreas. En el año 2004 se liberaron 2.000 hectáreas en suelo urbano con áreas menores de 10 hectáreas, de igual manera se tramitaron en las curadurías urbanas 1.945 hectáreas con predios de más de 10 hectáreas, al igual que 847.5 hectáreas de renovación urbana.” (Leyva Rolón, y otros, 2014). Otro estudio citado por Leyva (2014) que fue realizado en el 2008 -por la Consultora Unión Temporal J. Gómez-GEU-UTE- registró que el suelo de expansión de Bogotá era tan solo de 1.332, 18 hectáreas, es decir el 0,43% del total del suelo del distrito capital.

Estos datos dan cuenta de que en el mediano plazo el agotamiento del suelo urbano es una realidad en el Distrito, lo que obliga a una mayor eficiencia en la utilización de los instrumentos del POT. Este fenómeno obliga a que se identifiquen y perfilen nuevas alternativas que contribuyan a la solución de la demanda de vivienda y a su vez garantice el desarrollo sostenible y la conservación ambiental en el territorio de la ciudad.

Varias ciudades en el mundo han encontrado en la renovación de edificaciones en las que han operado por muchos años fábricas, talleres o bodegas de almacenaje, gran parte de la solución para habilitar suelo o espacios para la construcción de nuevas viviendas. Es el caso del proyecto en la antigua fábrica Fabra&Coats desarrollado en Barcelona en 2019 bajo los diseños y dirección de los Arquitectos Roldán y Berengué. Allí funcionaba un complejo textil de los siglos XIX y XX. Con el proyecto se aportarían “al barrio de San Andreu más de 28.000 m2 en equipamientos y también, por primera vez en este tipo de actuaciones, en vivienda social.” (Ott, 2021).

El edificio era de dos plantas y el área total de 5.391 m2 con una longitud de 100 m por 15 de profundidad y 11 de altura, con dos plantas divididas por una plancha de hormigón. La estructura, fachada y cubierta es una unidad construida en ladrillo macizo, teja árabe y estructura interior de acero, con un corredor de 3,36 m de ancho que se repite 25 veces. La cubierta se soporta en 24 cerchas de acero laminado. La intervención en la edificación activó todos sus elementos originales para el nuevo proyecto y reutilizó sus cualidades físicas, espaciales e históricas para hacer más eficiente la nueva construcción y reforzar las condiciones originales del edificio, según reseña Ott.

Galería del Proyecto en la antigua fábrica Fabra&Coats/Roldán&Berengué
Fuente: ArchDaily. Fotografía de Jordi Surroca.

El complejo de 46 viviendas se construyó mediante ensamblaje y construcción en seco, al igual que en la construcción prevaleciente, con muy pocos materiales. Se usó mayoritariamente la madera en todas sus formas: maciza, aglomerada, contralaminada…y se ensambla a la manera de tejido. La nueva construcción puede ser armada y desarmada, es decir, reversible. La construcción original podrá restablecerse a su estado inicial de 1905, como corresponde a un bien patrimonial, y los materiales utilizados en la construcción podrán reciclarse, al igual que los dos suelos interiores de la misma podrán ser reutilizados estructuralmente. (Ott, 2021).

En Bogotá, Colombia, ya son varios los procesos de renovación urbana que se han desarrollado -entre ellos el del Centro Empresarial Bavaria, La Nueva Santa Fe, Plaza de la Hoja, etc.- pero en su mayoría centrados en la sustitución de construcciones viejas por complejos habitacionales nuevos en su totalidad, en los que solo se ha aprovechado el terreno, siendo pocos o inexistentes los proyectos de renovación que han aprovechado la estructura global de construcciones que habían funcionado como plantas de operación de industrias, bodegas de almacenaje o talleres, similar al caso de Barcelona antes referido.

Localización de la Zona Industrial en Bogotá
Fuente: Julieth Salas.

El proceso de desplazamiento de actividades industriales de la tradicional Zona Industrial de Puente Aranda, hacia la periferia de Bogotá e incluso hacia otros municipios ha provocado que en todo el sector y la zona del Centro Ampliado de la ciudad muchas de estas edificaciones hayan quedado en desuso, y sus instalaciones libres, “sin embargo las adaptaciones formales a las construcciones inicialmente industriales han sido deficientes, lo que provoca que la zona conserve una imagen de perímetro por su carácter de límite dado por la tipología edificatoria de industria nido totalmente cerrada, más no de centro, potencial que podría aprovecharse para atraer más actividad a la ciudad”. (Salas Rojas, 2019).

En los últimos años desde la academia han surgido propuestas concretas e integrales de proyectos de renovación urbana que con una finalidad similar pueden ser consideradas en la perspectiva de resolver el problema de suelo para la construcción de viviendas, especialmente de interés social. Uno de ellos es una propuesta que su autora (Salas Rojas, 2019) denominó “de reciclaje arquitectónico”, como punto de partida para la reactivación de la zona industrial que contempla un proyecto de usos mixtos de vivienda, oficinas, empresas, comercio y servicios, como respuesta a las necesidades y lógica del lugar, sin dejar de considerar las interacciones entre las diferentes actividades del espacio público y las actividades del proyecto.

Este proyecto estaría ubicado en la Localidad de Puente Aranda, limitando con el centro extendido, Localidad de los Mártires, en el cruce vial de la carrera 30 con calle 13, que abarca la manzana en la que se encuentra ubicado un edificio en estado de abandono y deterioro, que hace parte de una zona de renovación urbana y sobre un eje de movilidad importante, como lo reseña la autora.

Límites físicos del sector
Fuente: Julieth Salas (archivo particular).

Además de esta construcción, la zona cuenta con una gran cantidad de inmuebles y bodegas inactivos, que están desocupadas y dibujan una imagen negativa en la ciudad, entre ellos, el antiguo edificio de seis pisos en la carrera 30 con calle 13, en el que funcionaba el Bancafé, edificio que es el punto de partida del proyecto de reciclaje arquitectónico.

El alcance del proyecto es involucrar a todas las construcciones de la manzana bajo el concepto de permeabilidad espacial.

Antiguo edificio de Bancafé en Paloquemao
Fuente: Julieth Salas (archivo particular).

Propuestas como esta son muy pertinentes en un momento en el que la ciudad intenta actualizar su POT, y requiere salidas consistentes con sus necesidades y problemas urbanos y habitacionales que debe resolver en el corto y mediano plazo. Más aún porque específicamente éste proyecto tienen una concepción holística que puede conducir a la habilitación de un espacio donde se pueden construir un número no despreciable de viviendas que puede generar economías de escala para reducir costos en la construcción en el sentido de reciclaje arquitectónico.

Es hora que Camacol y todas las constructoras comiencen a cambiar su chip, con el que que tradicionalmente han vendido la idea de que solo se puede construir vivienda en nuevos terrenos con moldes o modelos arquitectónicos preconcebidos, por lo que le huyen a la alternativa de renovación, con la que no solo pueden poner a prueba su ingenio y creatividad, sino que también arriesgarse a descubrir que esta otra forma de desarrollo urbano les puede resultar muy rentable, si en acuerdo con las autoridades distritales, se emprenden proyectos en los que se repartan las cargas, con procesos de economías de escala, agrupación de espacios por zonas, y la aplicación de instrumentos legales desde el gobierno que pueden habilitar la adquisición de áreas para desarrollos habitacionales que no resulten tan costosos o que pueden ser de alguna manera subsidiados.

Algo similar puede pensarse con todas esas construcciones antiguas abandonadas -no son pocas- que hoy hacen parte del acervo patrimonial de la Empresa Distrital de Renovación Urbana, muchas de las cuales están ubicadas en un mismo barrio e incluso manzanas, que bajo un proyecto integral pueden permitir esas economías de escala en su transformación arquitectónica y urbanística.

¿Porque no pensar en la posibilidad de alianzas público privadas para desarrollar proyectos de renovación con un alto componente habitacional?

Referencias

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