Establecer una norma de aseguramiento para las edificaciones es un gran avance.
Como si fuese una saga cinematográfica o serie de televisión, los colombianos hemos visto en las dos últimas décadas sucesivas escenas en diversas ciudades -entre ellas Medellín a la cabeza- de edificios que amenazan ruina, se están hundiendo, se están viendo afectados en diferentes áreas comunes y privadas, que se han desplomado o han tenido que ser derribados, sin que pareciera que tal escenario produjese escozor alguno y llegase a un punto final.
Pero en medio del oscuro panorama a partir del 2016 comenzó a brillar la luz a partir de una inquietud generalizada en torno a este problema, los reclamos de miles de personas y no pocas familias damnificadas, surgiendo así la necesidad de asegurar preventivamente cualquier siniestro derivado de la responsabilidad por deficiencias técnicas y constructivas en las edificaciones.
De hecho las normas de construcción y sismoresistencia que se han dictado en Colombia, aunado al aprendizaje y los referentes éticos que se entronizan en la formación de los profesionales del sector, indican que el cumplimiento de las normas y medidas de seguridad comienza en la etapa previa a la construcción -diseño y programación-, continua durante toda la etapa de ejecución de la obra y se mantiene durante toda la vida útil de cada inmueble.
No obstante todo este acervo de saberes y normatividad no ha impedido que en Colombia ocurran siniestros constructivos que además de daños materiales y patrimoniales cuantiosos, en más de un caso han cobrado vidas que son irreparables. Pero tuvo que ocurrir el desplome de la Torres Seis del Edificio Space en el 2013 seguido por varios casos en esa y otras ciudades, para que el Estado se ocupara del asunto y se adelantara el estudio y expedición de normas más rigurosas para garantizar la seguridad de los compradores de vivienda.
Las circunstancias condujeron a que se expidiera la Ley 1796 de 2016, conocida también como la Ley de Vivienda Segura o Ley Anti-Space, cuyo propósito central, entre otros, fue la de proteger a los compradores de vivienda y establecer la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios imputables a los constructores y vendedores. La ley contiene al menos seis aspectos claves: Revisión Independiente a los diseños estructurales, Supervisión técnica independiente, Certificado técnico de ocupación, Fortalecimiento del régimen de responsabilidades profesionales, Sanciones y Amparo o Seguro.
Revisión Independiente a los Diseños Estructurales
Generalmente a la revisión técnica de los diseños estructurales se le considera quizás la etapa más importante de un proyecto constructivo ya sea civil, energético, comercial o habitacional. Parafraseando al portal VQingniería.com (2023) el diseño estructural contempla el análisis de volumen y geometría de la estructura, las dimensiones de los elementos que las componen, el cálculo de la resistencia que tendrá de acuerdo a las diferentes cargas, su comportamiento ante eventos sísmicos, así como los detalles específicos de la construcción y las memorias de cálculo respectivas.
La revisión técnica previa entonces permite establecer si los diseños o cálculos estructurales presentan deficiencias técnicas o científicas, o se apartan de las normas técnicas que pueda implicar fallas al momento de ejecutar la construcción y durante su vida útil, en el propósito de garantizar la confiabilidad del proyecto.
Pues bien, la ley en referencia establece la obligatoriedad de realizar esta revisión como un requisito indispensable sin el cual no se puede iniciar la ejecución del proyecto. Respecto a este aspecto la ley consagra las medidas siguientes:
- Para todo proyecto que supere los dos mil (2.000) m2, sin importa cuál sea su uso, los diseños estructurales deben ser sujetos a una revisión técnica independiente por parte de un profesional calificado para tal fin y a costa de quién solicite la licencia de construcción. Este profesional independiente a la constructora deberá certificar el alcance de la revisión efectuada, el cumplimiento de las normas de esta ley, y validar y firmar los planos y documentos técnicos como constancia de haber efectuado la mencionada revisión.
- Las construcciones que no superen los dos mil (2.000) m2 de área construida, independiente de su uso, deberán cumplir con todas las normas previstas en la ley y sus decretos reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el diseñador estructural y el constructor. Durante el trámite de la licencia se hará una revisión técnica del proyecto por parte de los encargados de expedir la licencia.
- Para los casos en los que la construcción o edificación tenga menos de dos mil (2.000) m2 de área construida, pero que tenga las proyecciones de ampliación, se analizará si el mismo soportará una futura ampliación igual o superior a los dos mil (2.000) m2, caso en el cual se someterá a lo previsto por la ley para construcciones de estas dimensiones.
Supervisión Técnica Independiente
Según la nueva ley, al unísono con el inicio de la ejecución material del proyecto debe operar la supervisión técnica del proyecto de manera independiente en los mismos términos y por profesionales independientes al equipo de la constructora, cuyo costo debe ser asumido igualmente por el constructor. Esta supervisión, que debe hacerse conforme a la Norma Técnica NSR-10, debe ser un trabajo permanente y concomitante durante la ejecución del proyecto con el que se monitorea, verifica y valida el cumplimiento de los diseños y especificaciones, la calidad de los materiales y de la construcción, la cimentación, estructura, ítems no estructurales y acabados arquitectónicos.
Certificado Técnico de Ocupación
Este es un certificado que expide el Supervisor Técnico que es independiente de la constructora, bajo la gravedad del juramento en el que ha de quedar claro que se cumplió a cabalidad con lo que manda la ley y que se realizó la supervisión técnica durante la ejecución del proyecto conforme a los planos, los diseños, las especificaciones técnicas estructurales y en atención a las normas técnicas aplicables al sector. A este certificado se le adjuntan las actas de supervisión y todos los documentos soporte, y debe ser entregado por el constructor o vendedor al comprador, junto con los folios de matrícula inmobiliaria. Esta certificación le da la tranquilidad al comprador de que puede ocupar su inmueble de manera segura y es una condición indispensable para cerrar la compraventa del bien.
Garantías Profesionales
En el artículo 12 la ley ordena la creación del Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados -RUNP- cuya gestión y operación corresponde al Consejo Profesional de Ingeniería -COPNIA- y es el mecanismo que garantiza que todos los profesionales responsables de la revisión y supervisión técnica que ordenan esta ley, cumplan con el perfil y las condiciones que establece la misma y su normas reglamentarias.
La norma igualmente consagra un régimen de inhabilidades e incompatibilidades aplicables a los profesionales independientes inscritos en el RUNP, a la vez que, las sanciones aplicables en el evento de que dicho régimen sea desatendido. Igualmente establece los requisitos y condiciones para la selección de los Curadores Urbanos.
Sanciones
Consagra sanciones para los constructores y vendedores que entreguen y permitan la ocupación de los inmuebles sin que se haya registrado el Certificado Técnico de Ocupación, sanciones que consisten en multas sucesivas mensuales de 25 SMMLV hasta que se radique dicha certificación con toda la documentación que la soporte.
Amparo o Seguro
El otro aspecto de por demás determinante que consagró esta ley de vivienda segura es la obligación para los constructores o vendedores de otorgar a favor del comprador una garantía que ampare o cubra los daños patrimoniales que se puedan presentar en esa edificación nueva, ya sea como consecuencia de errores de diseño, defectos estructurales, en los materiales de construcción o por errores de la mano de obra, cubriendo tanto daños parciales, el colapso y la amenaza de ruina de la edificación.
La garantía tiene una cobertura de 10 años a partir de la expedición del Certificado Técnico de Ocupación y conforme al Decreto Reglamentario 282 de 2019 que puso en vigencia esta obligación, la garantía puede otorgarse mediante tres mecanismos: fiducia en garantía, garantía bancaria o póliza de seguro.
En conclusión, si bien la ley de Vivienda Segura establece reglas que protegen a quienes adquieren una nueva vivienda, en la perspectiva de proteger su patrimonio inmobiliario, y como respuestas a los varios casos en los que muchos propietarios no solo perdieron sus viviendas sino que la vida o la de sus familiares sin que se haya podido resarcir los daños de manera pronta, cabe preguntarse si todas estas medidas representan una solución integral al problema o por el contrario, se está extendiendo la cadena de corrupción e ineficiencia que se ha puesto en evidencia con los casos de siniestros ya conocidos, y si no se le están cargando mayores costos a los proyectos que se reflejarán en el precio final de la vivienda o de la obra para el comprador o usuario, sin que se toque un aspecto de fondo en el que también puede estar el origen del problema: el papel de los centros de formación profesional y la ética de los empresarios de la construcción.
De hecho lo que establece la ley acerca de la revisión técnica independiente era una de las responsabilidades que deberían cumplir las Curadurías Urbanas para los municipios con población mayor a 100 mil habitantes y de las alcaldías municipales en municipios con menor población.
Referencias
- VQingeniería. 2023. Ley 1796 de 2016: aprende sobre construcción de vivienda segura en Colombia. Vq Ingenieria, 2023. https://www.vqingenieria.com/ley-1796-de-2016
