Se presagia una crisis inmobiliaria y social similar, por no decir que igual, a la que se dio con el UPAC cuando la amortización se ató a la DTF.
Históricamente las familias colombianas de ingresos medios y bajos, hacen de la adquisición de una vivienda su objetivo más trascendental, incluso por encima del de asegurar la educación de la prole. Más sin embargo en su mayoría no han contado o cuentan con los recursos para hacerse a un techo, viéndose obligados a recurrir a un crédito hipotecario y/o a ser beneficiarios de un subsidio estatal.
La historia de la financiación para la adquisición de vivienda en Colombia ha tenido varios momentos entre el siglo XX y el actual, pero en especial cuatro: el primero fue el que se estableció con el Instituto de Crédito Territorial-ICT -que luego pasó a ser el Inscredial y feneció siendo el INURBE- en el lapso del gobierno de Eduardo Santos y el ultimo del frente nacional de Misael Pastrana, con un sistema que le permitía a las clases populares acceder a una vivienda digna con créditos que se amortizaban en pesos mediante cuotas fijas mensuales a una tasa de interés fija y por fuera del sistema bancario, pues era este instituto el que a su vez desarrollaba los programas de vivienda y administraba los créditos, que en últimas eran subsidiados por el Estado.
Este sistema también lo atendía el estatal Banco Central Hipotecario (BCH), pero solo ofreciendo créditos para el desarrollo de programas de vivienda y créditos hipotecarios individuales para la adquisición de vivienda. Con el tiempo este sistema fue insuficiente para cubrir la alta demanda de vivienda en las ciudades provocada por la migración de pobladores del campo a la ciudad.
El segundo fue el Sistema de Valor Constante que se estableció en el año 1972 por el gobierno de Pastrana Borrero, que consistía en un sistema de ahorro y crédito que obligaba a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV) a llevar en unidades UPAC -Unidades de Poder Adquisitivo Constante- sus cuentas de ahorro y préstamo. El propósito era captar ahorros y otorgar créditos para vivienda para que las personas optaran por ahorrar para que no perdieran el poder de compra y las corporaciones tuvieran recursos en gran cantidad para prestar a las Constructoras, lo que condujo incluso a que varias de ellas establecieran sus propias constructoras. El sistema ofrecía créditos que se amortizaban con cuotas que se ajustaban a las necesidades de los adjudicatarios, siendo bajas al inicio pero que se iban incrementando a un porcentaje constante del ingreso familiar que también se ajustaba con la inflación.
El tercero lo representó el ajuste que se hizo al sistema de amortización de los créditos en UPAC que en un principio crecía de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero que pasó a ligarse a la tasa DTF, la cual cambiaba según el comportamiento del sistema financiero. El Banco de la República define esta tasa como «el promedio ponderado de las tasas efectivas de captación de los CDT a 90 días que reconoce el sistema financiero a sus clientes y sirve como indicador de referencia relacionado con el costo del dinero en el tiempo».
Según consultas a un experto realizadas por el portal sabermasessermás.com (2023) la razón de la reforma fue estrictamente financiera y se adoptó con el fin de controlar el riesgo financiero, ya que los bancos -distintos a las CAV- colocaban sus préstamos al DTF, pero estaban recibiendo ingresos con inflación, lo que causaba un descalce de la tasa de interés.
Esto condujo a que la DTF hacía mediados de los noventa alcanzara valores históricamente altos que sobrepasaban ampliamente la inflación, lo que de contera condujo a un incremento considerable del valor del UPAC y de los créditos hipotecarios que estaban atados a esta unidad, mientras que los ingresos de los prestatarios solo crecían al ritmo del IPC, y ello consecuentemente se reflejó en el incremento de las cuotas mensuales de los crédito UPAC que superaban la capacidad de pago de los adjudicatarios. Finalmente esto provocó que los prestatarios renunciaran a seguir pagando los créditos y perdieran sus viviendas por impagos, generando una crisis social de dimensiones invaluables, lo que significó el entierro del UPAC.
El cuarto momento es el que se da tras la crisis del UPAC que fue sustituido por el sistema de Unidad de Valor Real (UVR), que se estableció mediante la Ley 546 de1999 con el fin de regular un sistema especializado de financiación de vivienda individual a largo plazo ligado al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Dada la experiencia del UPAC, en síntesis los propósitos del nuevo sistema fue proteger el patrimonio de las familias representado en la vivienda, proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación de vivienda manteniendo la confianza del público, y que los créditos otorgados consultarán la capacidad de pago de los usuarios, entre otros.
Pero ¿cómo funciona en la realidad este nuevo sistema de amortización y como afecta al patrimonio de las familias que adquieren créditos de vivienda bajo este nuevo sistema de amortización?
El Sistema UVR en la Práctica
El Banco de la República la define como «la unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda con base en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC)», que es certificada por el mismo y es usada para el cálculo del costo de los créditos de vivienda que les permite a las entidades financieras mantener el poder adquisitivo del dinero prestado, siendo finalmente el nuevo sistema de amortización de créditos hipotecarios.
Según Vivas (2023), la UVR se expresa en pesos y es un valor que crece todos los días como se observa en la ilustración que contiene la publicación de los últimos datos certificados y cargados al sistema que para el efecto maneja el Banrepública y que da cuenta del comportamiento de la unidad.
La ilustración nos muestra que del 16 de octubre del presente año el valor de la UVR se incrementará de $354,2260 a $356,0770 al 15 de noviembre, mientras que la variación porcentual determinada por el IPC se reducirá de una tasa del 11,41% a 11,00% para el mismo período. Es decir que pese a que el IPC disminuye el valor de UVR va creciendo.
Acudiendo al ejercicio práctico que aporta Vivas desarrollado en una hoja de cálculo de Excel se puede observar a manera de ejemplo que un usuario adquirió un crédito hipotecario el 1 de junio de 2020 por 200 millones en pesos cuyo equivalente en UVR’s es de 724.637,68 unidades, momento en el que la UVR tenía un valor de 276 pesos. Pero al 15 de agosto de 2023 el usuario ha abonado 10 mil UVR de capital siendo el saldo por pagar a esta fecha de 714.687,68 UVR’s momento en el que la UVR tiene un valor de 350 pesos, que multiplicados por este saldo en UVR’s nos da un valor en pesos del saldo por abonar a capital de 250.128.188 pesos, es decir que el crédito en pesos no ha disminuido si no que se ha incrementado en 50.129.188 pesos, que para el usuario representa una pérdida del valor de su patrimonio, como se observa en la ilustración.
Fuente: canal de CEO Diego Vivas en YouTube
Pero ahí no para todo, puesto que hasta ahora solo estamos en la amortización de capital, y el asunto es que la entidad bancaria en este punto aplica la tasa de interés no sobre los 200 millones iniciales del valor del crédito sino sobre los 250.123.188,00 millones de pesos. Y se agrega que al 1 de agosto de 2023 la familia de este usuario ya ha pagado 36 cuotas por valor de 2.400.000 pesos -incluidos los seguros- cada una, que multiplicados da un valor de 86.400.000 pesos, que sumados a los 50.129.188 de pesos en los que se le incrementó el crédito da 136.523.188 pesos de pérdida total de su patrimonio después de tres años de estar amortizando el crédito. Al finalizar el plazo del crédito y cancelado el crédito, esta familia terminará pagando aproximadamente 26 veces el valor inicial del crédito otorgado, por lo que el valor pagado terminará siendo infinitamente superior al valor del inmueble, apunta Vivas.
Este fenómeno ya está causando que muchos prestatarios de créditos hipotecarios bajo el sistema de amortización UVR ya se estén declarando incapaces de pagar, por lo que se presagia una crisis inmobiliaria y social similar, por no decir que igual, a la que se dio con el UPAC cuando la amortización se ató a la DTF.
Por su parte Valora Analitik (2023) al comparar los dos sistemas de crédito en pesos y créditos en UVR’s, sugiere unas recomendaciones a tener en cuenta, a partir de las mismas, como sigue:
- Un crédito en pesos y a tasas fijas, mantiene la misma cuota de amortización durante todo el período del contrato de crédito, en tanto que en UVR el valor de la cuota varía según varíe el valor de la UVR.
- En el sistema UVR el valor de las primeras cuotas es más baja al inicio del crédito mientras que en el crédito en pesos y cuotas fijas, el valor de estas disminuye al ir finalizando el plazo.
- El crédito en pesos es más estable ya que se sabe cuánto deberá pagar hasta finalizarlo, mientras que en UVR no se sabe cuánto se terminará pagando al finalizar el plazo. Esto demanda que los ingresos de los hogares se incrementen por lo menos en la misma proporción de la inflación para que la capacidad adquisitiva no disminuya.
Pues bien, no queda más por concluir que es recomendable que antes de embarcarnos en un crédito hipotecario evaluemos y sopesemos muy bien cual sistema de amortización elegir, tendiendo especial cuidado con el de UVR, más aún cuando se presagia que con este último se pueda prever una crisis inmobiliaria y social similar a la que se presentó en su momento con el UPAC, por la eventual quiebra a la que puede llevar a los adjudicatarios. Más aún si se tiene en cuenta que pese a que el IPC -índice de inflación- disminuya, el valor de la UVR sigue creciendo, tal como se observa en la certificación que el mismo Banrepública expidió.
Referencias
- Banco de la República. 2023. Tasa de interés DTF. Banco de la República, 19 de Octubre de 2023. https://www.banrep.gov.co/es/glosario/tasa-interes-dtf#:~:text=Es%20el%20promedio%20ponderado%20de,del%20dinero%20en%20el%20tiempo
- sabermassermas.com. 2022. Asobancaria, 2022. https://www.sabermassermas.com/credito-en-uvr-o-en-pesos/
- Valora Analitik. 2022. ¿Qué es la UVR, para qué sirve y cómo se calcula en Colombia? Valora Analitik, 14 de marzo de 2022. https://www.valoraanalitik.com/2022/03/14/uvr-para-que-sirve-como-se-calcula-colombia/
- Vivas, Diego. 2023. Crédito Hipotecario en UVR – Quiebra segura. [https://www.youtube.com/watch?v=-teQ_TGi9tI]. [prod.] Diegp Vivas. @CEODiegoVivas; Youtube, 2023
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