Signos de optimismo se abalanzan sobre la actividad inmobiliaria
Bien sabido es que en Colombia la actividad inmobiliaria -construcci贸n y comercializaci贸n de viviendas- juega un papel fundamental en la econom铆a y en momentos de coyuntura cr铆tica es un factor determinante de reactivaci贸n. La cadena de valor de esta actividad conecta a muchos subsectores e incide para bien o para mal en el crecimiento econ贸mico, la generaci贸n de empleo y el mejoramiento de la calidad de vida de la poblaci贸n.
Pero tambi茅n no es ning煤n secreto que despu茅s de la pandemia la econom铆a qued贸 muy golpeada y la actividad inmobiliaria no fue la excepci贸n, pese a que en el 2021 y parte del 2022, registr贸 signos positivos de recuperaci贸n. No obstante, para los especialistas inmobiliarios el a帽o 2023 fue at铆pico y altamente desafiante para el sector de la construcci贸n, especialmente de vivienda.
En t茅rminos generales durante el 2023 esta actividad registr贸 una ca铆da nada despreciable de su participaci贸n en el PIB, la mano de obra ocupada, los nuevos lanzamientos, las ventas, los cr茅ditos de inversi贸n e hipotecarios, y en las licencias aprobadas, claro est谩 que estas 煤ltimas presentaron un repunte en el 煤ltimo trimestre de este a帽o al igual que la venta de vivienda VIS y los cr茅ditos hipotecarios, mientras que los desistimientos se dispararon en relaci贸n con a帽os anteriores y la venta de vivienda No Vis se redujo.
Las causas de este comportamiento son m煤ltiples, entre ellos, las altas tasas de inter茅s, los elevados costos de los materiales de construcci贸n, la par谩lisis en la entrega de subsidios estatales y los cambios en los requisitos del programa Mi Casa Ya, el costo alto de los cr茅ditos de inversi贸n e hipotecarios, y en no poca medida el ambiente de estancamiento econ贸mico, etc.
Todo indicaba que el 2024 presentar铆a un panorama similar e igualmente desafiante para la actividad inmobiliaria y a fe que, en los dos primeros trimestres la tendencia se mantuvo. Pero los m谩s recientes an谩lisis de especialistas indican que la situaci贸n para el segundo semestre y el 2025, puede variar. Y entonces 驴Cu谩les son las perspectivas del sector para lo que resta del a帽o y como se avizora el 2025?
Perspectivas de corto y mediano plazo
Seg煤n el Ingeniero Abd贸n S谩nchez (2024) -M谩ster en Negocios y Administraci贸n-, el sector de la construcci贸n es un determinante impulsor de la econom铆a, en tanto que en el caso de Colombia representa el 5% del PIB nacional y genera el 7,5% de los empleos colombianos. Dado entonces la importancia estrat茅gica del sector para el desarrollo nacional lo deseable es que este sector presente un comportamiento vigoroso, en lo posible en lo que resta del presente a帽o y lo que viene para el 2025.
Tal pretensi贸n no resulta f谩cil puesto que en su comportamiento inciden diversas variables y factores como el flujo de efectivo de los subsidios gubernamentales para vivienda VIS y VIP, las tasas de inter茅s tanto para constructores como para compradores, la inflaci贸n, el crecimiento o desaceleraci贸n de la econom铆a, la inversi贸n nacional y extranjera, y la percepci贸n de riesgo de los constructores y potenciales usuarios.
La situaci贸n al cierre del 煤ltimo trimestre 2023
Para S谩nchez tres de los indicadores m谩s determinantes de los que gestiona el DANE para el sector vale decir el Censo de Edificaciones (CEED), la Financiaci贸n de Vivienda (FIVI) y la Producci贸n del Cemento Gris (ECG), particularmente por su comportamiento en el 煤ltimo trimestre del 2023, hacen prever que la situaci贸n del sector puede dar un giro positivo a partir del segundo semestre del 2024 y el primero del 2025.
Por lo que respecta al primero, el CEED, en el 煤ltimo trimestre las obras terminadas repuntaron, mientras la causadas -licenciadas- se mantuvieron estables y las iniciadas disminuyeron, como se observa en la ilustraci贸n.
Y en cuanto al segundo, ECG, despachos de cemento gris se observa que estos a nivel nacional se mantuvieron estables durante 2023, con tendencia a subir durante el segundo semestre, como puede verse en la ilustraci贸n.
En cuanto al indicador FIVI, se observa que en el 煤ltimo trimestre, contrario a lo que se pensaba, el n煤mero de desembolsos de cr茅ditos creci贸 un 12,5%, mientras que los desembolsos de cr茅ditos en precios constantes se redujeron en -9,2% respecto del mismo per铆odo de 2022. Adicionalmente se present贸 un fuerte repunte de la vivienda VIS con un crecimiento del 57%, en las que las subsidiadas tuvieron un incremento del 78,8%, caso contrario a lo que ocurri贸 con la vivienda No VIS, que se redujo en un 29,6%, muy seguramente debido a las altas tasas de inter茅s que a煤n no ceden.
En los tres primeros trimestres del 2023 se aprobaron 19.381.445 m虏 para construcci贸n de vivienda, lo que signific贸 una disminuci贸n de 29% respecto del 2022 en el que se aprobaron 27.280.952 m虏. El 谩rea aprobada para vivienda VIS disminuyo 39,1% y de No VIS disminuyo en un 22%.
Pero el metraje licenciado para viviendas en diciembre de 2023 para construcci贸n ascendi贸 a 35.613 soluciones, de las que 18.332 fueron de vivienda VIS con una participaci贸n del 51,5% y 17.281 para vivienda No VIS, con una participaci贸n de 48,5%, significando un aumento respecto de diciembre de 2022 de 13% en el n煤mero de soluciones aprobadas para vivienda de inter茅s social, y de 26% para vivienda diferente a la VIS.
Pron贸stico para 2潞 semestre de 2024 y el 2025
Parafraseando a S谩nchez y a la luz de estos datos, varias conclusiones pueden sugerirse:
- El sector de la construcci贸n en el 2023 present贸 un comportamiento aceptable, si se considera que tanto la venta de cemento gris como los cr茅ditos de vivienda se mostraron estables. De mantenerse esta tendencia para el 2024 la situaci贸n puede mejorar.
- Despu茅s de presentar una ca铆da durante los primeros tres trimestres respecto al 2022, en indicador de licencias de construcci贸n en el 煤ltimo trimestre del 2023 registr贸 una importante recuperaci贸n, que de mantenerse, podr铆a compensar el rezago que se dio durante los otros trimestres del mismo a帽o, un signo que puede indicar el crecimiento de la construcci贸n a partir del segundo semestre de este 2024.
- El notable incremento en el desembolso de los cr茅ditos para vivienda VIS y los correspondientes subsidios otorgados por el Gobierno Nacional ha sido sorprendente a煤n con una tasa de inter茅s alta, fen贸meno que sugiere un panorama alentador para 2024 en el que se podr铆a esperar una mejora, m谩s a煤n si las tasas de inter茅s experimentan una reducci贸n, como ha venido ocurriendo as铆 sea en poca proporci贸n.
No obstante, los especialistas consideran que pese al comportamiento aceptable de los indicadores que sugiere un panorama positivo, este puede verse enrarecido de persistir o incrementarse la incertidumbre que provoca las reformas impulsadas por el Gobierno Nacional, como la laboral y la de la salud.
Por su parte Pineda y Rivera (2024) consideran que Colombia est谩 atravesando un per铆odo desafiante debido a la reciente evoluci贸n de las tasas de inter茅s y la inflaci贸n. Sin embargo consideran que hay raz贸n para el optimismo en tanto que para el 2024, se espera que las ventas de vivienda se sit煤en alrededor de las 124.000 unidades y que el PIB de la construcci贸n del subsector de las edificaciones presente una leve ca铆da del 0,7%. Los mismos consideran que estas cifras podr铆an mejorar si se implementan pol铆ticas favorables en cuanto a subsidios y tasas de inter茅s.
En una mirada hacia el 2025, prev茅n un escenario m谩s alentador en tanto que estiman una proyecci贸n de ventas cercanas a las 165.000 unidades y el incremento del PIB del sector de aproximadamente de un 6,7%, en donde la estabilizaci贸n de las tasas de inter茅s y en control de la inflaci贸n ser谩n determinantes para esta recuperaci贸n.
Estos analistas consideran que para revitalizar el mercado de la vivienda y mitigar los efectos negativos actuales, es fundamental que el Gobierno Nacional implemente medidas efectivas. En este sentido valoran la modificaci贸n al Decreto 490 que estableci贸 una modificaci贸n al esquema de puntaje en el Programa Mi Casa Ya, buscando simplificar y ampliar el acceso a los subsidios, modificaci贸n que sin duda incentivar谩 la construcci贸n de vivienda de inter茅s prioritario en las principales ciudades del pa铆s.
Mas sin embargo, consideran que un factor crucial para implementar soluciones efectivas y sostenibles que impulsen el sector ser谩 la coordinaci贸n entre el sector p煤blico y privado. Con todo ello, estiman que la construcci贸n a煤n enfrenta desaf铆os significativos, pero las perspectivas en el corto y mediano plazo se muestran alentadoras.
Pues bien, en medio de toda la exposici贸n medi谩tica que se ha hecho en torno a una presunta crisis catastr贸fica del sector de la vivienda en Colombia, los an谩lisis de los especialistas por el contrario avizoran vientos de recuperaci贸n y dinamizaci贸n del sector. Para bien de la econom铆a y de la poblaci贸n necesitada de una vivienda digna, lo mejor es apostarle a la dinamizaci贸n del sector, mediante la implementaci贸n de medidas efectivas y estrat茅gicas construidas en una articulaci贸n sostenida y estrat茅gica entre el sector p煤blico y privado.
Referencias
- Pineda Bernal, Nicol谩s y Rivera Arbel谩ez, Mateo Andr茅s. 2024. Panorama del sector de la Construcci贸n en Colombia: Desafios y oportunidades. Banco de Colombia, junio de 2024. https://www.bancolombia.com/empresas/capital-inteligente/especiales/informes-sectoriales/sector-construccion
- S谩nchez Castillo, Abd贸n. 2024. Perspectivas 2024: 驴El sector de la construcci贸n en Colombia en camino hacia la recuperaci贸n? Notinet, 9 de julio de 2024. https://www.notinetlegal.com/perspectivas-2024-el-sector-de-la-construccin-en-colombia-en-camino-hacia-la-recuperacin-1264.html
- Imagen de portada. Fuente: semana.com – Cortes铆a Guillermo Torres Reina
