El gremio de la construcción alerta sobre baja considerable de las ventas de viviendas, aduciendo como causa, entre otras, la nueva política de subsidios estatales.
En artículos anteriores nos hemos referido parcialmente a la crisis inmobiliaria en Colombia, en tanto que el énfasis se ha centrado en la vivienda, crisis que desde finales del año pasado se preveía llegar en el presente año. Tales previsiones se acompasaban con pronósticos acerca de la desaceleración de la economía.
En efecto los coletazos de la crisis inmobiliaria mundial, que ha ido de la mano con la desaceleración económica global, se han hecho sentir también en Colombia, no queriendo ello significar que todos los segmentos de éste sector hayan presentado un comportamiento uniforme.
Uno de esos segmentos, el de los centros comerciales, ha presentado un repunte en los índices de ocupación y precio de renta y venta en los últimos años, según reseña el portal semana.com (2023), mientras que por el contrario, la oferta de locales comerciales ha registrado una reducción significativa en relación con los niveles previos a la pandemia del Covid-19, disminución que para inicios del año en curso llegó a los 208.300 m2, lo que según Felipe Becerrera -Director de Inteligencia de Colliers Bogotá- referido por la misma, puede conducir a que para nuevas ofertas, el precio por metro cuadrado del área de locales comerciales pase de 100.000 a 110.000 en centros comerciales como el CDB –Central Business District– de Bogotá.
Por lo que respecta el segmento de oficinas, reseña el medio digital que se ha evidenciado un crecimiento en el número de edificios corporativos en las principales ciudades de Colombia, demanda que responde a las expectativas que tienen los empresarios del potencial nicho de mercado que representa el país. Anota que la oferta de oficinas ha mejorado en términos de ubicación y calidad de los activos, lo que ha llevado a un incremento en los precios de venta y renta.
Y en lo que se refiere al segmento industrial y logístico, indica que se ha registrado un crecimiento dinámico de la construcción de nuevos grandes centros de distribución de empresas de gran escala, impulsado por la llegada de empresas multinacionales y por el auge del comercio digital. Agrega que más sin embargo en los últimos 12 meses la oferta de bodegas ha disminuido, razón por la que se viene presentando un aumento en el valor del metro cuadrado que alcanza los $18.100 COP, principalmente en ciudades como Bogotá y Medellín.
Pero como ya se reseñó en los artículos anteriores, con cifras y análisis emanados tanto de fuentes oficiales como de organismos del gremio de la construcción, la situación del segmento de la vivienda por el contrario presenta un comportamiento constante de contracción desde comienzos del presente año.
Desde el gremio, además de reconocer factores externos que han incidido en el comportamiento negativo de este reglón, se ha expuesto que la operación de la política de subsidios por parte del gobierno nacional es una causa clave de la ralentización de la actividad. No obstante esto no parece ser tan acertado habida cuenta que el factor que más ha incidido en la retracción de las ventas especialmente de viviendas nuevas, y consecuentemente en la parálisis de los proyectos, se debe a la ola de desistimientos que desde el año pasado se viene presentando. ¿Pero realmente que ha provocado esta ola? ¿Son los subsidios estatales la causa de la crisis?
La Ola de Desistimientos
Para entender con mayor aproximación este fenómeno es necesario realizar una revisión retrospectiva de las implicaciones de la pandemia del COVID-19 y su incidencia específica en la construcción, especialmente de vivienda. Parafraseando a Martínez (2023), al declararse el estado de emergencia para controlar la expansión del virus que impuso un aislamiento preventivo obligatorio, como consecuencia produjo el cese de la gran mayoría de actividades económicas, entre ellas el comercio, eventos, de servicios excepto los esenciales y los de salud, es decir, se produce un congelamiento de la actividad productiva en el país.
Hacia finales del mismo año se decidió levantar progresivamente y por sectores poblacionales y económicos el confinamiento de manera controlada con la aplicación de protocolos de bioseguridad, y para ese entonces el sector de la construcción ya registraba grandes retrasos en sus proyectos de construcción de vivienda, un sector que representa alrededor del 6% del PIB nacional, genera alrededor de 1 millón 400 empleos y en torno de la cual giran sinnúmero de otras actividades económicas que constituye toda una cadena productiva.
Para reactivar la economía de manera rápida se adoptaron una serie de incentivos y subsidios que consistieron en: la ampliación de la cobertura del subsidio a la vivienda No Vis de 2020 hasta 2022; se fortaleció el subsidio a la vivienda VIS «Mi Casa Ya» con cobertura hasta el 2022; el Banco de la República bajó la tasa de interés de 4,25% a 1,75%; se estableció el día sin IVA con vigencia de 2020 hasta 2022; subsidio a la nómina, entre otros.
Todas estas medidas al estimular el incremento del empleo y del poder adquisitivo post-pandemia comenzaron a provocar un crecimiento de la inflación, aunado a los factores externos como la crisis de los contenedores, la guerra en Ucrania, el incremento del precio del dólar, etc., que presionaron el alza de los precios internacionales de los commodities e insumos de diversa índole e hicieron más oneroso el valor de los bienes importados, y consecuentemente de los precios y tarifas de servicios y bienes de consumo final.
La consecuencia obvia no se hizo esperar y el Banco de la República a finales del 2021 comenzó a subir gradualmente la tasa de interés en una tendencia constante hasta el primer semestre del presente año, medida que en algunos medios ha sido cuestionada en tanto que se considera que el fenómeno de la inflación no se debe a una abundancia de dinero circulante, si no al incremento en los precios de los bienes de consumo.
Lo cierto es que el incremento gradual y constante de la tasa de interés junto al crecimiento de los precios que se ha reflejado en el precio final de las viviendas, pero particularmente en el costo de los créditos hipotecarios, redujo la capacidad de endeudamiento y de adquisición de los potenciales compradores, lo que ha provocado el desistimiento masivo al considerar los compradores que bajo estas circunstancias inflacionarias les resulta imposible asumir y cumplir con la amortización de los créditos, por lo que muchos de ellos han decidido aplazar su propósito de adquirir una vivienda, muy a pesar del descuento del 20% que aplican las constructoras a los valores a reembolsarles por dicho desistimiento.
De esta manera el alza en las tasas de interés se reflejó tanto en el incremento de los costos de construcción como en la reducción de la capacidad de endeudamiento de los compradores, provocando una contracción en la demanda que consecuentemente condujo a la contracción en la oferta expresada en la cancelación de obras incluso que ya estaban en curso.
Las cifras de CAMACOL indican que las ventas de viviendas en el primer trimestre del presente año cayeron en un 50% y para el segundo trimestre ya alcanzaba el 64%, comparado con el año anterior. Según Coordenada Urbana -de CAMACOL- referida por Rincón (2023), la cancelación de obras con corte a mayo de este año aumentó en un 18%, con especial incidencia en el 92% en las medianas y pequeñas empresas que desarrollan vivienda VIS, que se han visto en dificultades para alcanzar el punto de equilibrio.
Según Coordenada Urbana, los desistimientos rondan entre un 30 y un 35% del total de las unidades de cada proyecto constructivo, y al llegar a ser muy altos implicará que las ventas con las que estaban contando las constructoras o el respaldo para cubrir sus obligaciones se vean seriamente afectadas, lo que amenaza la estabilidad de los proyectos.
Fuente: semana.com
¿Son los Subsidios Estatales a la Vivienda VIS la causa de la Crisis?
Lo cierto es que con o sin subsidios estatales para apoyar la compra de vivienda especialmente VIS, los desistimientos se están dando de manera masiva -incluso de vivienda VIP- debido principalmente a las altas tasas de interés que se traducen en un mayor costo de los créditos hipotecarios con implicaciones en la capacidad de endeudamiento, de compra y de pago de las cuotas mensuales por parte de los adjudicatarios.
Ya en artículo anterior se reseñó que al comenzar el nuevo Gobierno Nacional se encontró con un desfase en la asignación de los dos subsidios a la vivienda VIS, el de la cuota inicial y a la tasa de interés, debido, de un lado, a la reglamentación preexistente que no permitía que los dos subsidios se adjudicaran simultáneamente, condición necesaria para asegurar el cierre financiero de los proyectos ante las entidades crediticias, y del otro, que los subsidios se asignaran sobre planos como si fuese una expectativa futura.
En ese mismo artículo se reseñaron las soluciones que el Gobierno Nacional implementó para viabilizar como debe ser la entrega nuevamente de los dos subsidios.
También es cierto que ante la oleada de desistimientos y de caída en las ventas de viviendas, muchas constructoras decidieron reducir los precios de las vivienda nuevas a vender, como compensación ante el crecimiento de los costos en los créditos hipotecarios, hecho que obliga a revisar la canasta de costos que aplican los constructores, al igual que los procesos y tecnología que las mismas están aplicando en la gestión de los proyectos de construcción.
Sin duda, se trata de una de una crisis de demanda que consecuentemente afecta la oferta y que al final de cuentas afecta a toda la economía del país, lo que necesariamente debe convocar tanto a las instituciones estatales como a los gremios y empresariado del sector para construir soluciones concertadas que permitan superar la coyuntura. El Gobierno Nacional ya hizo su aporte al destrabar la entrega de subsidios y con la asignación de recursos presupuestales al programa «Mi Casa Ya»; resta que el empresariado revise conscientemente la eficiencia de sus procesos productivos y que el Banco de la República baje las tasas de interés ante la evidencia del descenso de la inflación.
Referencias
- Martínez, Vanesa. 2023. ¿Es Difícil Comprar Vivienda Ahora Mismo? Crisis Inmobiliaria en Colombia (EXPLICADO EN DETALLE). https://www.youtube.com/watch?v=5EU_296OIYQ. Vanesa Martínez; Youtube, 2023.
- Rincón, Sofia. 2023. Derrumbe Inmmobiliario en Colombia ¿Por qué nadie está comprando vivienda? https://www.youtube.com/watch?v=FFsXM4WkxVs. Alternativa Inversiones; Youtube, 2023.
- semana.com. 2023. ¿Qué viene para el sector inmobiliario en lo que resta del 2023? Revista Semana, 8 de agosto de 2023. https://www.semana.com/economia/empresas/articulo/que-viene-para-el-sector-inmobiliario-en-lo-que-resta-del-2023/202326/
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