Viviendas Perecederas: El Caso Japonés

Nada puede ser tan duradero más allá de su real vida útil y valor de uso

En artículo anterior –El Bajo Costo de los Alquileres Habitacionales en Japón: ¿Cómo lo han logrado?– se planteó la tendencia de las «viviendas desechables» como una estrategia adoptada por Japón, especialmente en su capital Tokio, para reducir el costo de los arrendamientos de las viviendas. En ese artículo se anunció que en uno próximo se profundizaría más sobre este tema dada su relevancia para la cultura japonesa.

De ahí que Japón, el país del sol naciente, no deja de sorprender. Mientras que en la mayoría de los otros países se da altísimo valor a las construcciones antiguas, lo mismo no sucede en este país oriental. Overstreet exalta que «Hay algo en la historia, la originalidad y el encanto de una casa antigua que hace que su valor sea a veces, superior al de los proyectos nuevos» (Overstreet, 2022).

No obstante, la misma asegura que en Japón se prefiere casi siempre lo contrario. Y reseña que en Japón «La casas recién construidas son las más buscadas en un mercado inmobiliario en el que casi nunca se venden las viviendas y la obsesión por demoler y construir es tanto una cuestión cultural como de seguridad, lo que hace que las viviendas de 30 años se encuentren en un mercado sin valor».

En este país las casas se deprecian rápidamente con el tiempo llegando a carecer casi de valor a los 20 o 30 años después de ser construidas. Anota que si alguien se muda de una casa antes de ese tiempo, se considera que la vivienda ya no tiene valor y se demuele para recuperar el terreno que es en últimas el que tiene altísimo valor.

Para Overstreet, este tema de la longevidad de las construcciones se explica tanto por las deficientes técnicas de construcción que se aplicaron para satisfacer la creciente demanda de viviendas después de la segunda guerra mundial, como por las frecuentes actualizaciones de los códigos de construcción que pretenden mejorar la resistencia contra los terremotos y otros desastres naturales.

Otros consideran que aunque las casas japonesas son construidas para soportar terremotos, pocas son las que duran en pie durante más de unas décadas, por lo que el stock de casas niponas  es increíblemente joven. Así, más del 60% fue construido después de 1980. Según Simapro & Rent, «la falta de mantenimiento y de instituciones que engrasen el mercado de segunda mano ha provocado que tan solo el 13% de las casas japonesas hayan sido revendidas alguna vez» (Simapro & Rent, 2008).

A decir del mismo, por entonces el primer ministro Yasuo Fukuda se proponía introducir nuevas medidas fiscales que promoviesen la construcción de edificaciones más duraderas, como la reducción de impuestos sobre derechos patrimoniales entre el 25% y el 75% durante siete años para las casas que se construyan con apego a normas más robustas. Agrega que para estos inmuebles las hipotecas pueden llegar a los 50 años a diferencia del máximo tradicional de 35 y los permisos de construcción serán más fáciles de obtener.

Para Yoneyama Hidetaka «gran parte de estas casas se están quedando vacías y su número sigue creciendo, pero para los propietarios es más rentable dejarlas como están que derribarlas» (Hidetaka, 2014). Sostiene que en 2013 había en Japón 8,3 millones de casas vacías, lo cual supone un 13,5% del total, un número sin precedentes, y no deja de advertir que detrás de este problema se encuentran las políticas de posguerra que fomentaron la construcción de viviendas.  El mismo también refiere que el porcentaje de transacciones con viviendas de segunda mano en Japón escasamente llega a un 10% mientras que en occidente dichas transacciones representan entre el 70% y 90% del total de las ventas inmobiliarias.

En el país oriental se ha venido ofertando casas nuevas sin pausa, mientras que la población actualmente viene en descenso tanto en las zonas urbanas como rurales lo que se refleja en un mayor número de viviendas vacías, a lo que se suma el cambio en la composición familiar japonesa. Muchas casas también se quedan vacías cuando los propietarios ancianos son internados en asilos y los hijos no se hacen cargo de ellas.

 

Otros datos dan cuenta de que para el 2065 se espera que la población se reduzca a casi 40 millones de habitantes, mientras que el mayor porcentaje de ella esta envejecida, por lo que pronto la mitad de la población japonesa tendrá más de 65 años, lo que también hace prever que el número de viviendas vacías aumente hasta un 33% en 2033. Para Hidetaka esta sería una buena razón para que Japón se dé a la tarea de rehabilitar las casas antiguas a cambio de construir otras nuevas.

Más sin embargo Overstreet deja entrever que al parecer esta tendencia va camino a cambiar, en tanto que algunos propietarios están descartando la demolición y hoy prefieren optar más por la remodelación a partir del rediseño de planos, desmonte de paredes y abriendo espacios cada vez más modernos.  Y asevera que «por primera vez en muchos años, la gente empieza a apreciar una casa antigua».

Anota, que en las zonas más urbanas, donde la población es mayoritariamente joven, la gente tiene opciones más flexibles. Hace notar que las empresas constructoras están buscando formas de vivienda no tradicionales y con menos apego a valores culturales.

De otro lado Overstreet considera que como la gente cree que sus casas perderán valor, hay pocos incentivos para mantenerlas de forma que resulten atractivas para un futuro potencial comprador, lo que hace que los propietarios se sientan más libres para diseñar las casas como quieren. Y anota que «en Japón hay casi cinco veces más arquitectos colegiados, debido a la necesidad de diseño y construcción de casas». Para ella, «la duración de 30 años de las viviendas en Japón es a la vez una maldición y una bendición». Frente a las casas antiguas argumenta «que aunque ofrece un nivel de diseño único, y la posibilidad de vivir a gusto sin la presión de vender la casa. Afortunadamente, la noción de que ‘viejo’ equivale a malo se está reconsiderando». 

Ha podido establecerse que varias municipalidades japonesas están exigiendo a los propietarios que realicen el correcto mantenimiento de sus propiedades y que están endureciendo las multas que incluyen la demolición forzada. En una dirección similar, otras municipalidades han lanzado ayudas o incentivos para motivar a los propietarios a que derriben sus casas cuando éstas impliquen un riesgo público. Y otros municipios están ofreciendo exenciones  tributarias para las casas que en estado calamitoso sean demolidas o reconstruidas.

En conclusión, se tiene que en Japón vienen evolucionando paralelamente dos fenómenos. El del creciente número de viviendas con vida útil no superior a 30 años como una manifestación casi que cultural, pero a su vez, el de las viviendas vacías que también su número viene incrementándose. Ello viene ocurriendo por la creencia de sus propietarios de que sus viviendas después de este período de construidas ya no tienen valor, por lo que sus preferencias se inclinan hacia las viviendas nuevas. Ello ha conducido a que a su vez una gran cantidad de viviendas se abandonen muchas a su suerte por lo que también adquieren la condición de calamitosas implicando un riesgo público alto.

Más sin embargo las autoridades municipales han venido tomando medidas que se mueven entre sanciones, incentivos y créditos para que los propietarios de viviendas las rediseñen y las reconstruyan con el propósito de disminuir el riesgo y habilitar viviendas cuando los terrenos se hacen escasos y adquieren mayor valor.

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Referencias

• Hidetaka, Yoneyama. 2014. nippon.com. El grave problema de las viviendas vacías en Japón. [En línea] Nippon.com, 27 de 10 de 2014. https://www.nippon.com/es/currents/d00140/
• Overstreet, Kaley . 2022. archdaily.co/co. [En línea] ArchDaily, 7 de mayo de 2022. https://www.archdaily.co/co/981149/construido-para-no-durar-la-tendencia-japonesa-de-reemplazar-las-casas-cada-30-anos
• Simapro & Rent. 2008. idealista.com. Las viviendas en Japón sólo alcanzan los treinta años de edad. [En línea] Simapro & Rent, 4 de enero de 2008. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2008/01/04/4333-las-viviendas-en-japon-solo-alcanzan-los-treinta-anos-de-edad
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